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최근 정부는 부동산시장이 과열되자 지난 7월 담보대출에 대하여 담보인정비율(LTV) 강화에 이어 9월 7일 총부채상환비율(DTI)까지 규제하였다.

담보인정비율(Loan to Value)은 담보부동산의 가격의 일정비율 이하로 대출금액을 제한 하는 것이고, 총부채상환비율(Debt to Income)은 대출자의 소득에 따라 일정 비율이하로 대출금액을 규제하는 금융정책을 말한다.

DTI 수도권으로 확대

9월 7일부터 서울, 인천, 경기지역에서 아파트를 담보로 은행대출을 받을 때, 소득에 따라 대출금액을 제한하기로 하였는데, 현재 서울 강남3구인 강남, 서초, 송파구에서만 평균 40%이하로 적용되고 있는 총부채상환비율(DTI)을, 서울지역에서는 50%, 인천-경기지역 60%로
수도권 전역으로 확대하였다.

이는 연간 원리금 상환액이 소득의 50%-60%를 넘을 수 없다는 것이다.
연간소득이 5000만원인 사람이 강북지역에서 6억원 짜리 아파트를 매입할 경우에 대출 가능액은 얼마일까?
연 6%의 금리로 최장 기간인 20년간 담보대출을 받는다면 최대 1억6666만원 (5000만원X 20년X6%)이 가능하다.

이는 지금까지 LTV 규제만 받을 때, 시가의 50%인 3억원을 대출받을 수 있을 때보다 1억3333만원이 감소하게 된다.

대출금액이 33% 감소하였다.

이번 DTI는 제2금융권, 아파트이외의 부동산, 5000만원이하 소액대출, 분양아파트의 중도금,잔금대출, 미분양아파트는 적용 대상에서 제외되었다.

그러나 부동산가격이 계속해서 상승한다면 제2금융권에 대한 담보대출규제는 더욱 강화될 가능성이 있고, 실제로 현재 2금융권으로 담보대출액이 증가하고 있다.

이번 정책은 최근 집값이 급등한 강남 3구는 그대로 두고, 수도권지역의 담보대출규제를 강화한 것이기 때문에 집값이 회복하지 못한 수도권지역에 대한 규제로 평가될 수 밖에 없다.

또한 전세가격이 상반기부터 지속적으로 상승하고 있음에도 이번 정책으로 서울을 포함한 수도권지역 내에 기존 주택에 대한 매입이 어려워 전세난은 더욱 가중될 것으로 보인다.

반면 분양주택에 대한 집단대출은 DTI가 적용되지 않기 때문에 분양주택에 대한 청약경쟁은 더욱 높아질 것으로 보인다.

하반기 대규모 분양을 앞두고 수도권지역으로 DTI가 확대된 것은 건설사의 분양률을 높이기 위해 계획된 것 아니냐는 의혹을 받기에 충분하다.

결국 이번 정책은 서민이라고 할 수 있는 소득을 입증하기 어려운 자영업자나 은퇴한 사람, 소득이 적은 직장인 등은 부동산매입에 커다란 제한을 받게 되었다.

어디에 투자할 것인가?

담보대출 규제 강화는 부동산매입 즉 수요를 제한하는 조치로서, 부동산시장에서 거래량을 감소시켜 결국 부동산가격을 하락시키는 요인으로 작용할 것이다.

특히 강남3구는 변화가 없으므로 영향은 미미할 것으로 보이나, 아직 가격이 회복되지 않은 서울 강북이나 수도권지역에서 대출금액이 많을 수 밖에 없는 중대형 아파트가격에는 큰 영향을 미칠 것으로 보인다.

전세가격의 상승은 기존 주택가격의 상승으로 이어지므로, DTI 적용을 받지 않는 단독주택이나 다세대, 연립 등의 부동산가격이 상승할 것으로 예측할 수 있으며, 대출금액이 많지 않은 소형아파트에 대한 투자도 유망할 것으로 보인다.

부동산가격을 억제하는 금융정책으로 단기적으로는 부동산거래가 감소될 것으로 예상되지만, 한국의 2010년 경제성장률이 6%까지 내다보는 보고서가 있고, 미국 연방금융위원회 의장 버냉키가 금융위기가 이제 끝났지만 성장은 완만히 이어질 것이라는 발표를 한 것, 앞으로 국민소득이 증가할 것, 충분한 투자수요로, 부동산 내재가치는 상승할 것으로 충분히 예상할 수 있다.

억제된 부동산가격은 시간이 흐르면 정상가격을 회복할 것이라고 한다면, 이번 DTI 규제는 부동산 가격에 큰 영향을 주지는 못할 것으로 보이므로 실수요자는 자신이 필요한 부동산이 급매물이거나
저가라면 매입하여야 한다.

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