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2009년 상반기 부동산시장은 정부의 다주택자의 양도소득세 감면과 재건축규제 완화,
투기과열지구 해제 등 적극적 규제완화에 힘입어, 버블세븐지역과 1기 신도시 지역을 중심으로 아파트 가격이 상승했다.

일부 강남 저층 재건축단지에서는 지난 2006년 당시 고점가격을 넘어선 단지들도
나타나고 있다.

아직까지 세계경제가 본격적인 회복국면에 접어들지 않아 서울 강북지역이나 수도권을 포함한 지방 부동산시장(상가, 토지 등 포함) 아직까지 상승국면으로 전환되지 못하고 있다.

재개발의 시작

2002년 12월 31일에 도시 및 주거환경정비법 제정되고, 2003년 6월 30일에 시행되면서 선 계획, 후 개발을 목적으로 서울시 주택재개발 기본계획에 포함된 299개 주택재개발 기본계획이 발표하면서
재개발 투자 붐이 일어났다.

재개발은 2002년부터 2007년까지 부동산 최고수익을 내는
투자종목이 되었고, 2005년부터는 수도권지역으로 확산되었다.

또한 2005년도에는 주택재건축에 대한 361개 지역이 포함된 기본계획이 발표돼 주택도 아파트와 마찬가지로 재건축을 할 수 있게 되면서 주택재개발보다 더 높은 수익률을 얻을 수 있다는 기대감으로 지역 내 주택가격은 폭등하게 되었다.

서울시에서 광역개발을 위해 지역균형 조례에 의한 2002년 3곳의 시범 뉴타운을 지정한 후, 3차에 걸친 주거용 뉴타운과 상업용 균형발전촉진지구를 발표했다.

국토해양부에서는 도시재정비촉진특별법을 제정하여 도시재정비촉진지구를 발표하여, 재개발요건과 용적률 등 건축규제를 완화하면서, 서울과 수도권을 포함한 전국이 재개발 열풍에 빠져들게 했다.

재개발 투자

재개발 투자는 재개발 지역 내에서
일정자격 요건을 갖춘 토지, 건물소유자에게 재개발이된 아파트를 저렴하게 분양받을 수 있는 자격(아파트입주권)이 주어지기 때문에 미래의 아파트에 투자하는 것이라 볼 수 있다.

재개발 지역 내에는 다세대.

연립, 주택, 상가, 토지 등 다양한 형태로 존재한다.

하지만 이들을 소유한 모두에게 아파트를 분양받을 수 있는 자격을 주지 않으므로 재개발 투자가 어렵다는 말들을 많이 한다.

또한 이들 부동산을 매입한 투자자도 매입가격이 입주 후 아파트가격이 투입비용과 비교해서 얼마만큼 수익이 발생하는 지 정확히 알 수가 없어 불안한 투자가 되는 경우가 많다.

투자수익을 결정하는 요인은 분양가, 조합원 수, 소유 부동산의 감정가격(종전가치), 사업진행기간, 공사비용 등이 있으나, 이들의 가치를 계량화하기는 쉽지 않으므로 전문가가 아니면 정확한 가치를 평가하고 매매가를 산정하기가 매우 어렵다.

그런데도 재개발 투자 붐이 일어난 것은 인근 아파트 가격이 지속적으로 상승하는 등 미래 투자 수익에 대한 기대감과 대부분 기존 아파트들에 비해서는 가격이 저렴해 소액투자가 가능하고, 재개발 추진단계 별로 투자수요가 유입되어 현금화하기가 쉽기 때문이다.

2009년 하반기들어 서울지역 강남가격은 거의 전 고점가격을 회복하였고, 강북지역은 하락세를 마치고 여름 비수기임에도 불구하고 전세가격상승이 상승하고 있다.

여기에 경기회복을 예고하는 각종 지표들이 발표되고 있으며, 정부의 강력한 재정정책으로 과잉유동성으로 인한 인플레이션으로 자산가격의 상승이 예상되고 있기 때문에 이들 지역의 부동산가격은 추가상승이 예상된다.

금년 들어
아파트가격 상승분 만큼 미래의 아파트를 분양받을 수 있는 권리인 재개발조합원 지분가격이 상승하여야 함에도 불구하고, 지난해 급락의 여파로 인해 아직까지 급매물들이 남아있어 일부지역에서는 지분가격이 하락세를 보이고 있기도 하다.

일부 재개발 지역 내 30평 이상의 단독주택들은 싸게 팔려고 해도 매매되지 않았는데, 실제 매수자는 매도호가보다 더 싸게 매입할 수도 있기 때문에 아직도 가격이 하락하는 현상이 나타나는 것이다.

서울 재개발지역 내 주택가격은 지난 해 보다 크게 하락하여
저평가되어 있으며, 아직까지 아파트가격이 회복되지 않고 있는 수도권지역 내 재개발 부동산 투자에 대하여는 조금 더 여유를 가지고 지켜보는 것도 좋을 것이다.

재개발 공공관리자 제도

서울시는 주택재개발, 재건축에서 공공관리자 제도를 2009년 7월 1일부터 전면도입 시행하기로 했다.

서울시장은 “주거환경 개선 사업의 과정에서 원주민이나 세입자 등 서민층이 배제되지 않도록 하고, 40년 넘게 정비업체와 시공사 위주로 진행돼 각종 부정비리 많았고
시민들이 부담하였던 거품비용을 제거하겠다”고 밝힌바 있다.

공공관리자 제도는 추진기간 단축 , 투명성, 공사비 절감으로 요약할 수 있다.

하지만 공공성이 높아지므로 분양가상한제 적용, 임차인에 대한 비용증가 등으로 조합원 수익이 감소할 수 있는 요인도 함께 존재 한다.

서울시는 공공관리자 제도에 따라 지난 9월5일
성동구 성수1가동 72-10 일대 65만9190㎡에 대한 ‘성수 전략정비구역 제1종 지구단위 계획 구역변경 및 계획 결정 안’을 심의 원안 가결하였다.

이에 따라 2009년말 까지 조합구성을 마치겠다는 계획을 가지고 있으며, 이대로 진행된다면 재개발 추진기간을 상당히 단축되어 투자자들은 투자비용이 감소하여 투자수익이 높아질 수 있는 것이다.

성수지구 내
지분 매도호가가 대지비분
33㎡이하는 3.3㎡당 6,000만원, 60㎡이상은 4,000만 원 이상으로 나온 것들도 있어, 가격분석을 해본 결과 과도하게 높은 것으로 나타난다.

성수지역은 서울의 숲, 삼표부지 개발, 분당선 연장, 산업뉴타운(준공업지 개발), 전략정비구역과 공공관리 특별계획구역, 한강변 고층완화지역 등 호재가 만발하지만, 정확한 수지분석이 필요할 것으로 보인다.

2009년 하반기부터는
서울지역 전 지역에서 시작한
재개발지역에서 사업승인, 관리처분 거친 신규분양 아파트들이 대거 쏟아질 것으로 예상되고 있어, 이들 신규 분양아파트들이 높은 청약경쟁률을 기록하면서 분양에 성공한다면, 다시 재개발 투자에 대한 관심이 높아질 것으로 보인다.

디지털태인