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요즈음 같은 불황기의 부동산 투자는 하나의 종목에 올인 해야 한다. 자신이 가장 잘 알고 확신을 갖는 하나의 종목에 투자를 해야 한다. 그 하나의 종목에서 포트폴리오를 구성하여 위험에 대비해야 한다.

이미 분산투자를 한사람은 처분해야 할 부동산은 '급매'로 팔고 투자종목을 축소시켜 나가야 한다. 신규로 투자계획을 가진 사람은 포트폴리오 선택에 고심하고 모의 투자 등으로 자기 검증을 하여야 한다. 자기 검증 과정에서 시행착오도 격을 수 있기에 모의 투자 과정은 꼭 필요한 과정일 것이다.

자산의 효율적인 관리를 위한 대표적인 이론인 '재산3분법'을 살펴보자. 은행, 주식, 부동산에 각각 3분의 1씩 균등 분할 투자하라는 원칙을 제시하는 이론이다. 은행 예금 등의 우수한 안정성과 환금성, 부동산의 안정성과 수익성 그리고 주식의 비교적 높은 수익성과 환금성의 특징을 기초로 포트폴리오를 구성하라는 이론인 것이다.

이 이론은 고전인 만큼 원칙적으로는 올바른 이론이지만 실제 적용에는 일정한 한계가 있다. 산업화를 지나 이제는 지식 정보화 사회가 되었으며 계층화, 분업화와 세분화가 가속되면서 이제 이런 은행, 주식, 부동산으로 대분류되는 포트폴리오도 중요하지만 각개 분야에서 각각 따로 포트폴리오가 구성되는 것이 더 바람직할 수 있기 때문이다. 예를 들면 부동산 투자 자체에서도 훌륭한 포트폴리오를 구성할 수 있다는 것이다.

한 때 은행예금 이자가 두 자리 숫자이던 시절엔 3천만원을 5년간 은행에 맡기면 6천만원이 되던 시절이 있었다. 또 지난해와 같이 주식시장이 사상 유례없이 상승해 큰 이익을 챙긴 사람도 많다. 부동산은 어떠한가. 아직은 불패신화가 계속된다. 이는 부동산 전문가나 정부가 잘해서가 아니라 선박, 자동차, 반도체등 수출호조와 우리의 국력이 신장하였기 때문이다. 또한 근본적으로 부족한 토지의 한정성과 수도권인근에 수요를 충족시켜줄 공급이 부족한 것도 원인이다. 여전히 부동산 투자는 매력적이라 할 것이다.

부동산에 올인한 사람 중 '억대 거지'가 있던 시절이 있었고 지금도 '억대 거지' 행진을 점치는 사람도 많다. 문제는 부동산 분야에서 '억대 거지'는 부동산의 외적변수나 누구에게나 공통적으로 해당되는 투자 위험에서 오는 것이 아니다. 부동산을 운용하거나 소유한 사람이 욕심을 버리고 '급매'로 시장에 내놓으면 언제든지 환금성이 보장되기 때문에 그 욕심을 버림으로서 위험에서 벗어날 수 있을 것이다.

이제 부동산 포트폴리오를 선택하는데도 환금성, 안정성, 수익성을 면밀히 분석해야 할 때가 되었다. 서울 수도권 등에서 중소형 아파트는 언제든 '급매'로 환금성이 보장된다. 상가나 빌딩의 경우는 환금성은 아파트보다 떨어지나 중장기적으로 수익성이 보장된다. 토지의 경우 환금성에서는 가장 취약하나 수익성은 매우 큰 장기투자 상품이다. 물론 개발 호재가 있고 투자자의 이용 목적에 맞는 땅이어야 한다는 한계는 있다. 우리 주변에서 가장 접근이 쉽고 누구나 알 수 있는 아파트에 40%, 상가에 40%, 토지에 20%를 분산투자 한다면 이론적으로는 좋은 구성이라 할 수 있다.

달걀을 하나의 바구니에 모두 담고 있다가 그 바구니를 떨어뜨리면 모두 깨져 알거지가 될 수 있다. 그래서 여러 바구니에 담는 것이 바람직하다고 한다. 그러나 여러 곳에 담으려면 달걀의 개수도 많아야 하고, 요즘엔 완충장치가 있어 떨어뜨려도 안전한 바구니를 장만하는 것이 더 효율적일 수 있다. 현재 부동산 시장은 불황의 그림자가 짙게 드리워져 있다. 불황의 시기에 단순 분산 투자는 달걀 개수와 상관없이 세금이나 이자부담만 키울 수 있어 주의해야 한다. 똑똑한 블루칩 부동산 한 종목에 올인 해 보라는 소리는 이 때문이다. 아파트, 상가, 다세대주택, 토지, 미래가치가 높은 준공업 지역의 토지, 역세권 인근 등 부동산 투자에 있어 살펴보아야 할 종목은 다양할 것이다.

아파트 한 종목 내에서의 투자 포인트를 그 예로 살펴보자. 하반기에 주목받을 서남부 지역의 아파트와 임대수입이 나올 소형 아파트 그리고 인구유입이 계속될 것으로 예상되는 특정 지방의 아파트를 주목해 보자.

마지막으로 간과해서는 안 될 것은 투자자 자신이 잘 알고, 제일 친한 부동산 종목에 올인 하라는 것이다. 부동산전문가들의 의견을 참고해 투자자 자신의 형편에 맞게 선택해보는 것이 가장 중요하다. '가상 투자' 등을 통해 한 지역의 부동산 추이를 주시하며 공부를 게을리 하지 않는다면 올인의 기회가 올 것이다. 무엇보다도 현저히 싼 부동산 매물을 선택할 수 있는 눈을 키워야 할 것이다. 설령 지금은 준비한 달걀의 개수가 부족하여 실제 투자의 기회가 오지 않는다 하여도 재테크에 있어서 모의투자를 통한 자신의 예측과 전망이 맞았다는 것을 확인해 가는 것은 매우 기분이 좋은 일 아니겠는가?

원룸클럽 김상헌 대표