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경매절차에서 발생하는 법률적인 문제에 대하여 대법원 판례가 변경되거나 매우 설득력 있는 하급심 판결이 선고되는 경우가 종종 있기에, 경매에 관심을 가지고 있다면 법원의 태도 변화에 촉각을 곤두세우고 있어야 합니다.
최근 이와 관련하여 유의해야 할 판례가 있어 소개하고자 합니다.

(1) 최근 건물 내 점포가 구조상 독립성을 갖추지 못했더라도 각 점포가 독립적으로 거래돼 왔다면 경매가 가능하다는 하급심 판결이 나왔습니다.

인천지법이 최근 근저당권자인 S사가 경매개시결정을 취소한 원심결정을 취소해달라며 낸 경매개시결정에대한 이의소송(2008라137)에서 원심결정을 취소하는 결정을 내린 것입니다.

“건물 내 각 점포가 바닥 경계표지와 호수간 칸막이 등이 설치되어 있지 않아 구조상 독립성을 갖추지 못하고 집합건물의소유및관리에관한법률 소정의 구분소유권의 대상이 될 수 있는 요건을 갖추지 못했더라도 각 점포가 건물등기부 및 건축물대장에 첨부된 평면도나 배치도 등을 기초로 점포별로 위치가 특정돼 있어 측량을 통한 경계식별표시의 설치가 용이해 각 점포가 독립해 거래돼 왔다면 등기된 각 점포를 특정해 거래의 목적물로 삼아 거래하는데 장애가 없으므로 경매목적물로 삼을 수 있다”는 것이 위 결정의 이유였습니다.

(2) 아파트 임차인이 별도로 전세권 설정등기를 했더라도 이후 주소를 이전했다면 경락대금에서 우선변제를 받을 수 없다는 대법원 판결 역시 매우 주의해서 보아야 합니다.

이 사건 아파트 임차인은 2002년 9월 인천 부평의 한 아파트를 1,700만원을 주고 임차했습니다.

당시 아파트에는 임대인이 모은행으로부터 융자를 받아 채권최고액 6,200여만원의 1번 근저당권이 설정돼 있었고, 임차인은 전입신고를 하면서 임대차계약서에 확정일자를 받아 놓기는 했으나 안심이 되지 않자 법원에 전세권 설정등기까지 마친 것입니다.
임차인은 얼마 뒤, 다른 도시로 주민등록만 옮기고 계속 아파트에 살고 있었으나 은행이 신청한 경매에서 법원이 경락대금 2,000여만원 가운데 세금을 제외한 1,950만원을 은행에 배당하자 “전세권설정등기를 마친 전세권자는 임차권설정등기를 마친 임차인과 마찬가지로 주소를 옮길 수도 있는 만큼 소액보증금 중 일정액을 최우선변제에서 제외한 것은 부당하다”며 소송을 제기했던 것입니다.

재판부는 “주택임차인이 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이라는 점 등을 종합하면 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 대항력 및 우선변제권을 상실한다”고 밝혔습니다.

(3) 또, 다가구 주택에서 다세대 주택으로 구조변경신고가 이루어지는 사례가 많은 현실을 감안한 판결이 선고되었으므로, 권리분석을 할 때 신중을 기하여야 합니다.

주택임대차보호법상의 전입신고시, 다세대주택의 경우에는 동,호수까지 기재하여 전입신고를 해야 합니다.

그런데 본래 다가구용단독주택으로 보존등기된 건물 일부의 임차인이 지번만을 기재하여 전입신고함으로써 대항력을 취득한 후에 위 건물이 다세대주택으로 변경되었는데도 동,호수까지 기재하는 방법으로 주민등록을 변경하지 아니한 경우 이미 취득한 대항력을 상실하는가에 대하여 그 동안 논란이 있었습니다.
이와 관련하여 대법원은, 주택의 구조가 변경된 경우 당해 주택에 관해 등기부상 이해관계를 가지려는 제3자는 위와 같이 다가구용단독주택이 다세대주택으로 변경되었다는 사정을 등기부상 확인할 수 있고, 따라서 지번의 기재만으로 당해 다세대주택에 주소 또는 거소를 가진 자로 등록된 자가 존재할 가능성을 인식할 수 있다 할 것이므로, 처음에 다가구용단독주택으로 보존등기가 된 건물 일부의 임차인은 이를 인도받고 임차 건물의 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 하면 주택임대차보호법 소정의 대항력을 적법하게 취득하고, 나중에 다가구용단독주택이 다세대주택으로 변경되었다는 사정만으로 임차인이 이미 취득한 대항력을 상실하지 않는다고 최종적으로 판단하였습니다.

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