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아파트 값은 크게 올랐지만 단독주택은 재개발 등 호재 없는 지역은 여전히 가격 반등세가 미미하다.

호재 없는 지역 내 중개업소에 방문해보면 급하게 팔려고 내놓은 단독주택 급매물이 자주 눈에 띄고 주변 땅값보다10~20% 정도 저평가된 우량 급매물도 종종 눈에 띈다. 이처럼 단독주택 거래가 뜸한 이유는 수요가 아파트로 몰리면서 상대적으로 단독주택의 가격 하락이 더 컸기 때문이다.

또 자산 가치 면에서 불리한 데다 아파트에 비해 불편한 구조로 젊은 층이 외면하면서 중 · 장년층이 선호하는 비인기 주거시설로 전락했기 때문이다.

그러나 단독주택은 공동주택과 달리 활용도가 넓고 무궁무진하다.

소규모 기존 단독주택이라도 개조나 증축해 임대주택으로 활용할 수 있고, 주택의 용도전환으로 상가나 사무실로 활용할 수 있다.

입지여건이 좋고 도로에 접한 면적이 넓은 마당 딸린 주택은 상가주택으로도 증축해 고쳐 쓸 수도 있다.

이미 벤처타운 근처나 도심 사무실 주변의 단독주택들이 다양한 용도로 개발돼 높은 임대수익을 올리고 있는 것만 봐도 그 성공사례는 흔하다.

만약 큰 돈 없이 단독주택만 보유하고 있다면 투자유망 아파트를 찾아 재투자에 관심을 갖기보다는 기존 주택의 활용가치를 찾아보는 게 훨씬 실속 있다.

낡은 단독주택이라도 부분 리노베이션이나 개조 · 재가공을 시도하면 내 집 마련과 함께 재테크의 기능을 갖춘 효자종목이 되기도 한다.

서울 이문동에 사는 전○○(58) 씨는 지하철 H역 근처에 지은 지 23년 된 허름한 단독주택을 갖고 있다.

자녀들을 모두 분가시킨 전씨는 허름한 주택으로 임대사업을 해보고 싶었다.

다행히 주변에 대학가가 가까워 원룸사업 하기에 좋은 입지를 갖고 있었다.

전씨는 건폐율 60%, 용적률 200%를 적용해 연면적 290㎡에 36㎡짜리 원룸 6가구를 들이는 공사를 시작했다.

건축공사비는 총 1억5000여만 원 정도가 들었는데, 공사 선수금으로 2000만원을 내고 나머지 1억3000만원은 임대 후 보증금으로 충당하기로 했다.

기존 단독주택을 원룸으로 바꾸더라도 다가구주택으로 허가 나기 때문에 별도의 변경 절차는 필요 없었다.

게다가 임대료를 3.3㎡ 당 500만 원 이상 받을 수 있으므로 월세로 임대하면 가구 당 보증금 2000만원에 월 30~40만 원씩 받을 수 있어 매달 180만 원 이상의 고정수익이 가능했다.

3층 66㎡는 전씨 부부가 거주할 공간으로 꾸며 직접 거주할 집은 물론 고정적인 월세가 들어오는 임대주택이 탄생한 것이다.

단독주택의 원룸 개조는 절차가 그리 어렵지 않은데 주택의 가치를 높이는 최적의 리모델링 방법이다.

물론 원룸으로 임대가 가능한 수요층이 두터운 곳이어야만 사업성이 있다. 또 다른 단독주택 활용법으로 다가구주택을 다세대주택(세대별 구분등기가 가능한 소형 빌라)으로 용도를 바꾸는 방법이 있다.

건축법 개정으로 인해 건축물의 용도변경이 훨씬 손쉽고 서울시와 각 지자체의 임대주택 공급활성화 정책 차원에서 역세권 일대 단독주택의 용적률 강화도 단독주택의 가치를 높이고 있다.

게다가 안정적으로 임대 수입을 올릴 수 있다는 점에서 임대주택사업에 대한 퇴직자 등의 관심이 높아지고 있다.

전용면적 60㎡ 이하 주택 5가구 이상이면 임대주택사업자로 등록이 가능하며 세제혜택도 많아 일석이조이다.

일정 기간 보유한 다가구 주택은 주차확보 규정 제한을 받지 않고 다세대 주택으로의 용도 변경이 가능하지만, 5년 미만인 경우 주차장 설치 조례에 따른 지방자치단체의 규제가 조금씩 달라 자세한 내용을 확인한 다음 용도변경을 추진해야 한다.

다가구주택을 다세대 주택으로 바꾸려면 방화벽 두께, 인접대지 경계선 거리, 주차대수 등 일정한 요건을 갖춰 부동산 소재지 관할 시 · 군 · 구청에 비치된 건축물관리대장의 기재사항을 변경하면 된다.

임대수익이 충분히 날 수 있는 다가구주택을 싸게 매입해 다세대 주택으로 바꾸면 각각 개별등기가 되기 때문에 호수별 매각이 손쉬울뿐더러, 각 구분등기 세입자의 재산권 보호가 쉬워 임대 놓기도 수월하다.

도심에 있는 자그마한 규모의 단독주택도 돈 만들 궁리를 하면 얼마든지 손쉽게 만들 수 있다.

부동산 투자는 이제 아이디어로 승부를 거는 시대로 바뀌고 있다.

스피드뱅크 연구소 투자자문센터장 윤재호