그림의 떡, 보금자리 주택


요즘 부동산 상담을 하다보면 물반의 고기가 보금자리관련 질문이다.
당첨가능성이 있을까요? 어떻게하면 당첨이 될까요? 등등
시세의 50-70%수준에서 분양한다고 하니 당연한 결과가 아닐까 싶다.
우면,세곡이 평당 1150만원, 하남미사는 평당 950만원, 고양원흥이 평당 850만원 정도로 예상되니 돈에 관심없는 사람을 제외하고는 눈이 뒤집히는 것이 정상일 것이다.
사실 정상적인 생각을 하는 사람이라면 돈에 관심이 없는 사람이 어디 있겠는가


정부가 서민주거안정을 위하여 보금자리라는 카드를 꺼내 들었는데 저소득 무주택자한테 저렴한 가격으로 주택을 공급한다는 보금자리의 취지는 너무 좋고 방향성도 옳다.
다만, 이상과 현실은 차이가 있고 현실세계에서는 분양가 주변시세보다 저렴하여 시세차익이 크게 벌어질 수록 투자수요가 늘어나고 쏠림현상이 일어난다는 부작용이 발생한다.
이런 부작용을 최소화하기 위하여 정부는 전매제한 7-10년을 적용한다고 하니 몇년전 판교신도시 분양이 다시 생각이 난다.
현재 판교신도시 시세가 평당2500정도이니 서민이 접근할 수 없는 수준이 되어버렸고 당첨된 분들은 막대한 시세차익을 남겼으며 서민주택안정에는 아무런 도움이 되지 못하고 강남대체도 되지 못했다.
지금상태로 가면 그린벨트를 풀어서 만든 보금자리가 그린벨트만 훼손하고 서민주거안정에는 도움이 안되고 당첨자들만 로또를 잡는 상황이 벌어질 가능성이 높다.


이래나 저래나 당첨이 되면 막대한 차익이 발생하는 보금자리를 외면할 수 없기에 보금자리 당첨가능성은 얼마나 될까? 정말 무주택자들은 정부 말만 믿고 보금자리를 기다려도 될 것인가? 한번 따져보도록 하자.
10월에 사전예약을 받는 보금자리는 서초우면, 강남세곡, 고양원흥, 하남미사 4곳이다.
총 가구수는 대략적으로 서초우면(7,000가구), 강남세곡(4,000가구), 고양원흥(9,000가구), 하남미사(40,000가구) 공급되고 
이 중 보금자리 주택은 대략적으로 서초우면 (5,000가구), 강남세곡(3,000가구), 고양원흥(6,000가구), 하남미사(30,000가구)이며 
이번에 사전예약하는 물량은 대략 서초우면(972가구), 강남세곡(2,016가구), 고양원흥(2,304가구), 하남미사(9,252가구)이다.
이 물량을 가지고 지금 서울, 수도권 무주택 청약대기자들이 군침을 흘리고 있는 것이다.
그럼 청약저축 총 납입금액이 높은 분들이야 당첨가능성이 높겠지만 점수가 아주 높아야 한다는 문제가 있다.
서초우면이나, 강남세곡은 아마 청약저축 총 납입금액이 1,800만원 이상은 되어야 할 것이다.
왜 그렇게 치열한지는 다음내용을 보면 이해가 될 것이다.
앞에서 언급한 사전예약물량이 전부 청약저축 일반분양 대상이 아니라는데 문제가 있다.
보금자리 청약은 신혼부부특별공급이 전체물량의 15%, 생애최초주택공급이 20%, 일반청약이 35%, 3자녀/장애인등 특별공급이 30%이다.
결국 일반청약물량은 총 사전예약물량의 35%밖에 되지 않는 것이다.

그렇다면 신혼부부나 생애최초는 가능성이 높을까?
신혼부부는 청약저축 6개월이상, 전년도 월평균소득의 100%(맞벌이는 120%)이하여야 하고 3년이내 자녀 1명이상 무주택자가 대상이다.
전년도 월평균소득의 100%면 3,894,700원, 120%는 4,673,640원 이하인데 나이가 젊은 분들이 아니라면 이기준을 초과할 가능성 높고 
무엇보다 결혼 3년이내 자녀1명이상이니 신혼부부만 가능성이 있는데 신혼부부라고 다 되는 것은 아니고 전체물량의 15%를 가지고 많은 신혼부부들이 경쟁을 하니 당첨가능성이 높지는 않을 것이다.
3년이내 쌍둥이를 놓거나 연년생을 놓은 분들이 확률이 높아질 것이다.

그럼 생애최초는 어떨까?
생애최초는 5년이상 소득세를 내야하고 전년도 월평균소독의 80%이하이니 갈수록 태산이다.
월312만원 정도이니 대상이 되는 분들은 젊은 분들이 아니면 어렵고 맞벌이는 더욱 가능성이 없다.
운좋게 소득이 낮아서 대상이 되는 분들은 그나마 좋지만 그래도 서울, 수도권에서 이런분들이 어디 한두명이겠는가..

그럼 이제 남은게 일반청약과 3자녀/장애인 특별공급이 남았는데 3자녀이상이라도해도 3자녀배점표에 따라 점수가 90점 이상은 되어야 그나마 가능성 있고
우면이나 세곡은 95점 이상은 되어야 하지 않을까 싶다.
이렇게 해서 남은 35%물량이 일반청약물량인데 수많은 청약저축 가입자가 이 35%에 올인을 해야하니 총 납입금액이 1800만원이라는 이야기가 허황된 이야기는 아닌듯 싶다.


이렇게 보면 이제 자신의 조건을 냉정하게 파악하고 현실에 맞는 전략이 필요하다.
신혼부부, 생애최초, 3자녀 대상이 되는 분들은 이런 특별공급 적극 활용해야 하고
청약저축 납입금액이 자신있는 분들이라면 세곡, 우면 노려보셔도 좋지만 그렇지않다면 하남미사나 고양원흥으로 눈높이를 조정해야 할 것이다.
그리고 당첨가능성이 높지 않은 분들은 무조건 그림의 떡인 보금자리만 기대할 것이 아니라 다른 유망한 곳 청약이나 미분양, 가격조건이 좋은 기존매물 등 현실적인 대안을 찾는 것이 좋다.
당첨은 어렵고 당첨되면 높은 시세차익이 가능하지만 전매제한까지 7-10년까지 적용되어 7-10년간 시장에 매물로 나오지도 못하는 보금자리가 과연 부동산시장 안정에 얼마나 도움이 될지 의문이며 
결국 보금자리 주택공급이 저렴한 서민주택 공급해줄테니 당장 무리한 내집마련 하지말고 기다려달라는 애절한 부탁으로 들리는 것은 왜일까