최근 일부 언론 보도에 의하면 한국의 부동산이 붕괴하지 않은 이유가 소득이 통계보다 더 많아 위험하지 않다는 것입니다.

필자도 전부터 두가지 의문을 지니고 있었습니다. 하나는 작년 경제위기가 닥쳐 왔는데도 부동산 경기는 예상외로 잘 버틴다는 점이었고(정부의 신속한 대응이 있었다 하더라도) 둘째는 위기속에서도 은행 부동산 담보대출 연체율이 0%대 즉 1% 이하를 기록하고 있었다는 점입니다. 

하락론을 주장한 필자로서는 도대체 어디에서 잘못된 것일지를 생각해 보았습니다. 

현재 주장되는 부동산 버블붕괴의 근거는 몇가지로 압축될수 있습니다. 첫째는 소득대비 가계부채가 너무 높다는 것이고 둘째는 GDP 대비 가계부채가 너무 높다는 것이고 세째는 자산대비 부채가 너무 높다는 것이고 네째는 소득을 통해 주택을 마련할수 있는 기간이 점점 늘고 있다는 것입니다.  어느정도 높으냐 하면 부동산 버블이 붕괴한 일본이나 미국보다도 높다는 것입니다. 

이런 상황인데도 부동산 버블이 붕괴하지 않은 이유가 단지 정부가 신속하게 부동산 경기를 부양했기 때문이라고 주장하기에는 뭔가 찜찜한 구석이 있습니다. 즉 가계부채와 부동산 부채가 미국이나 일본보다도 높은데 단지 정부가 정책을 신속히 시행해서 버블붕괴를 막았다고 생각하기에는 너무 단순하다는 것입니다. 그렇다고 부동산 버블이 붕괴한 일본이나 미국이 우리보다 부동산 대책에서 덜 신속했다고 생각하기에도 먼가 찜찜합니다. 

그래서 여러가지 가능성을 타진하다 생각난것이 있습니다. 그것은 근본적으로 한국의 통계가 잘못됐다는 것입니다. 그렇다고 모든 통계가 잘못됐다는 것이 아니라 소득과 GDP에 문제가 있지 않나 하는 것입니다. 

즉 부동산 버블붕괴의 여러 근거중 가장 중요한 국민소득과 GDP가 통계보다 매우 높다면 버블붕괴의 여러 근거는 무용지물이 되는 것입니다. 

언론보도에 의하면

"첫째 한국의 지하경제가 OECD 국가중 4위를 기록했다.

 

둘째 한국 지하경제의 대표적인 것은 사채, 부동산 투기, 입주권 프리미엄 등이다.

세째 2004~2005년 우리나라의 지하경제 비중은 국내총생산 대비 27.6% 이다.

네째 미국의 지하경제 비중은 7.9%로 가장 낮았으며 스위스, 일본, 오스트리아, 영국 등이 낮은 군에 속했다.

다섯째 우리나라의 지하경제 비중은 2001~2002년 28.1%, 2003~2003년 28.8%, 2003~2004년 28.2% 이다. "

여기서 알수있는 것은 한국 지하경제비중이 30%에 달하고 부동산 버블 근거 비교시 항상 대비를 하는 일본과 미국(7.9%)은 지하경제가 매우 낮다는 것입니다. 따라서 미국이나 일본의 지표는 신뢰가 가능하나 한국의 지표는 신뢰성이 낮을수 있습니다.

 

예전에 달러기준으로 한국의 1 인당 GDP가 2만 달러였다면 실지로는 2만6천달러쯤이 진짜 한국의 GDP라는 것입니다.  

또한 부패인식지수에 관한 언론 보도를 보면 

"국가별 순위에서도 2005년 40위(159개국), 2006년 42위(163개국), 2007년 43위(180개국)으로 오히려 하락을 보이고 있다."

이 보도를 보면 한국의 부패 정도가 매우 심함을 알수 있습니다. 따라서 부패지수가 높다는 것은 정상적인 소득이 아닌 비정상적인 소득(포착되지 않는 소득이나 뇌물등등)이 상당히 높다는 것을 추론해 볼수 있습니다. 

또한 다른 언론 보도에서는 자영업자의 소득을 제대로 파악하지 못하고 있다는 것과 고소득 자영업자의 소득 파악(소득의 40% 이상 누락)에 정부가 총력을 다하는 것과 각 기업의 비자금(일명 뇌물)을 보도하고 있습니다.

 

부패인식지수나 자영업자 소득탈루로 보면 한국의 총소득도 상당히 상향 조정해야한다는 것을 추론해 볼수 있습니다. 고소득 자영업자나 고위직이 많은 지역은(강남및 기타 지역) 실지로는 소득이 훨씬 높을수 있단 것입니다.   (추측입니다. 틀릴수 있습니다.)

게다가 간접적인 증거로, 다른 나라와는 다르게 한국에서는 부동산 과열을 식히는 방법으로 자금출처조사나 세무조사란 방법을 사용하고 있습니다. 이론적으로 보면 부동산이란 경제문제에 왜 세무조사란 방법이 동원되는지 의아하지 않을수 없습니다.

 

그런데 더 심각한 문제는 이 방법이 매우 효과적이란 것입니다. 이것은  국민소득중 매우 많은 부분이 누락되고 있고 통계에 영향을 줄 정도일수 있다는 가능성을 보여줍니다. 

다시 본론으로 돌아가서 현재 한국의 GDP 와 국민소득은 통계와는 매우 다를수 있다는 것입니다. 만약 비정상적인 소득이 매우 높다면 부동산 버블붕괴의 여러 근거가 무력화 되는것입니다. (한국에 비해 일본과 미국은 지하경제가 매우 작고 소득파악이 잘되어 있습니다.)

즉 한국의 실제 소득이나 GDP가 통계보다 높다면,  미국이나 일본보다 부동산에 관한 부정적인 여러 수치에서, 명목상으로는 높은 수치가, 오히려 낮다는 것입니다. 그런 이유로 정부가 부동산 유지정책을 쓰는한 한국의 부동산 버블붕괴는 일어나지 않을수 있습니다.

 

그렇다고 부동산 담보대출과 가계대출이 안전하다는 말은 아니고 비관론자들이 말하는 정도보다는 훨씬 안전하고 버블붕괴까지는 아직 멀었다고 할수 있습니다. 게다가 대부분의 지하경제와 비정상적인 소득이 서울및 버블세븐에 집중해 있다면 버블붕괴가 쉽지 않을것입니다. (필자는 정부나 연구소에서 발표하는 부동산에 관한 통계치가 거의 무용지물일지도 모른다고 생각하고 있습니다. )

하지만 필자가 주장한 경제활동인구가 줄기시작하는 2016년 부터의 부동산 붕괴는 가능성이 높습니다. 이때는 정부가 부동산 경기 부양을 하든 안하든 관계없이 부동산이 무너질수 있습니다. 근거로는 첫째 한국의 인구통계는 미국이나 일본과 같이 정확하고 둘째 일본에 이어 미국도 정확히 경제활동인구가 꺾이자 부동산 버블이 붕괴하였기 때문입니다.