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강추위와 이상고온이 반복되는 겨울 날씨입니다. 11월 이후 부동산 시장에 대한 어두운 전망과 급속도로 침체된 주택시장 기사가 쏟아지고 있습니다. 대출규제에다 불확실한 시장상황으로, 꼭지라는 경계심리가 확산됐습니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 침체기 때 부자들은 어떻게 부동산에 투자했는지를 정리하고 2010년 부자들의 투자처를 예측해봤습니다.

2010년 국내외 부자들의 부동산투자 전망

“11월 30일 영국계 은행 바클레이즈가 80만달러 이상 투자 계획을 가진 2000명을 상대로 한 설문 조사에 따르면 응답자 중 절반 이상이 앞으로 상업용과 주거용 부동산 투자를 더 늘리겠다고 답했다.

대부분의 응답자들은 향후 수년동안 현재 자산의 28%정도인 부동산 투자 비율을 30%정도까지 늘릴 예정인 것으로 나타났다. 또한 부자일수록 부동산 투자 비율이 더 높은 것으로 조사됐다.

이 같은 부자들의 부동산 투자 증가 움직임엔 부동산 가치 하락이 큰 영향을 끼치고 있다. 경기 침체의 여파로 아시아 지역을 제외한 대다수 국가들의 부동산 가치가 평가 절하돼 있다는 것이다.”

“부동산은 실물 투자 대상 중에서 가장 신중한 접근이 필요한 분야다. 내년도 부동산 시장이 소폭 상승한다는 경제연구소들의 전망에도 불구하고, PB들은 다소 회의적인 반응을 보였다.

내년 봄 이사철에 전 고점을 회복하지 못하면 그간의 하락을 만회하기 어려울 것이다.

자산가들의 부동산에 대한 선호도는 떨어져 있다. 다만 자산 대부분을 현금이나 금융자산으로 갖고 있기에는 부담을 느껴 빌딩을 위주로 한 투자 문의를 하는 경우가 종종 있다.”

침체기 때 부자들의 투자 행태

부자들이 침체기에 무조건 역발상 투자로 부동산에 투자하는 것은 아닙니다. 부자들도 미래에 대한 불안감은 보통 사람과 마찬가지입니다. 다만 침체기때 보통 사람과 다르게 행동할 뿐입니다. 다르게 행동할 수 있는 것은 저지를 수 있는 힘이 있다는 것입니다. 힘이란 자금력과 투자안목(시장을 보는 눈)이겠지요.

침체기때 부자들은 보통 아파트 상가 빌딩 토지 등에 투자를 하게 됩니다. 또 규제가 심하면 규제가 상대적으로 덜한 상가 빌딩 토지 등에 관심을 갖게 됩니다.

침체기때 부자들의 아파트 투자행태를 들여다보면 가장 주목하는 변수(리스크)는 세금입니다. 양도소득세 중과 및 감면, 종합부동산세 강화 및 완화, 취등록세 감면 등에 따라 투자를 선별적으로 또 적극적으로, 소극적으로 하지요.

하지만 이보다 중요한 것은 가격입니다. 정확히는 미래가치보다 현 시세가 얼마나 많이 낮느냐 하는 것입니다. 부자들은 침체기때 미분양을 매집하는 것은 3년뒤 5년뒤 가치가 가격으로 반영된다는 확신이 있기 때문입니다. 재건축 경우도 마찬가지입니다. 단기 저점에 임박했다는 확신에 따라 급매물을 남보다 빨리 매수하는 것입니다.

다시 말해 침체기 끝물에 부자들은 미분양, 재건축 급매물을 사들인다는 것입니다.

물론 관건은 침체기 끝물이 언제이냐를 어떻게 알 수 있느냐 하는 것입니다. 부자들은 동료인 부자들이 부동산 매수를 늘려가는 시점을, 급매물이 줄어들기 시작하는 시점을 침체기 끝물로 보고 있습니다.

2010년 부자들의 투자 예측

2010년이 주식의 시대가 되든, 펀드의 시대가 되든 부자들은 내년에도 변함없이 부동산에 투자할 것입니다. 투자 대상, 투자 규모, 투자 시기가 관건 일뿐입니다.

아파트의 경우 가격 추가 하락 여부에 따라 투자 시기가 예상보다 빨라질 수 있습니다. 여기에 다주택자 양도세 중과 폐지(현재는 2010년까지 한시적 폐지)에 따른 급매물량에 따라 투자가 크게 달라질 것입니다.

이명박정부의 규제정책은 2010년 상반기까지 현 기조를 유지하다 지방 선거가 끝난 하반기 이후 점차 완화될 것입니다. 따라서 부자들은 규제완화 기대감으로 내년 1분기 또는 2분기에 미래가치가 높은 단지를 중심으로 매입에 나설 가능성이 높습니다.

하지만 내년 하반기이후 양도세 중과 폐지가 당초 안대로 2010년에 끝난다면 가격이 크게 하락하지 않는 한 부자들의 아파트 투자는 매우 제한적일 것입니다.

아파트와는 달리 토지 투자는 2010년에도 꾸준할 것입니다. 개발 호재나 개발 압력이 높은 지역을 중심으로 부자들의 투자가 계속될 것입니다. 특히 부재지주 토지에 대한 양도세 중과가 역시 내년 말까지 한시적으로 폐지될 예정이라 중과를 피해 나오는 급매물을 저가 매수할 것입니다.

빌딩 상가의 경우 2010년 실물경기 회복 기대감과 인플레이션 우려로 이미 적극적으로 매입에 나서고 있습니다. 아파트와 달리 상업용 부동산은 2009년 강남 일부 빌딩 임대수익률이 3%대까지 낮아지면서 현재 가격이 바닥이라는 인식이 자리 잡고 있습니다. 임대수익률이 낮다보니 강남 빌딩을 중심으로 3년 이상 보유하다 시세차익을 얻겠다는 것입니다.

출처: 닥터아파트(www.drapt.com)