주택시장이 어려우니 시장 상황을 있는 그대로 바라보는 게 정말 힘든 가 봅니다. 침체된 주택시장을 기회로 삼아야 할 사람도 시간을 허비하고 있으니 안타깝습니다.
이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 2010년 하반기 주택시장을 점검하는 시간을 가져봅니다. 하반기 주택시장에 영향을 미칠 주요 변수를 중심으로 말입니다.
변수1: 출구전략
현재 남아있는 출구전략의 카드는 그리 많지 않습니다. 대표적인 게 기준금리 인상입니다. 하지만 금리인상은 대출이 많은 서민 가계에 오히려 커다란 부담이 될 수 있어 인상시기를 최대한 늦추려는 게 정부의 입장입니다.
여하튼 3분기든 4분기든 연내 금리인상은 기정사실화되고 있습니다. 그러나 금리가 오른다고 급매물이 급증해 가격이 폭락한다는 전문가들의 예측에 저는 동의하지 않습니다.
버블세븐 등 주요 지역의 급매물이 이미 오랜기간 나와 있고 일부는 소화된 상태입니다. 이런 상황에서 단지 금리를 올렸다고 갑자기 급매물이 쏟아져 집값이 폭락한다는 것은 지나친, 비관적인 전망일 뿐입니다.
출구전략으로 금리가 오른다 해도 미국 등 주요 국가들의 저금리 기조가 당분간 지속될 것으로 예상돼 소폭에 그칠 것입니다. 또 대기업들이 2010년 상반기에 사상 최대 실적을 올린데 따른 풍부한 현금자산 보유도 금리인상폭을 낮추는데 한몫할 것입니다. 여기에 하반기에 서민 체감경기를 회복시켜야 하는 정부 입장에서도 큰 폭으로 금리를 올리지는 못할 것입니다.
변수2: 규제완화
현재 논의중인 대표적인 하반기 주택시장 규제완화책은 총부채상환비율(DTI) 완화와 분양가상한제 폐지, 그리고 다주택자 양도소득세 중과 한시적 감면 연장 등입니다.
DTI가 완화된다고 하반기에 집값에 거품이 더 생기거나 집값이 오르지 않습니다. 2년 이상 장기화된 주택시장 침체속에서 DTI를 찜끔 완화했다고 집값은 오르지 않을 것입니다. 오르지 않으니 거품이 생기지 않을 테고 붕괴할 이유도 없습니다. 오히려 DTI 완화는 거래중단이 상태인 현 주택시장에 거래량이 점차 늘어나 거래시장을 정상화시키는데 도움이 될 것입니다.
주택공급면에서도 볼 때 미분양 적체가 계속되고 있는데다 입주폭탄이라고 할 정도로 수도권의 경우 2012년까지 공급물량이 지속적으로 이뤄지고 있어 DTI 완화로 단기간 집값이 상승할 가능성은 거의 없습니다.
민간분양시장을 극도로 위축시키는 등 분양시장을 왜곡시킨 분양가 상한제가 폐지될 경우 시장이 정상화하는데 도움이 될 것입니다. 또 민영아파트 공급물량이 점차 늘어나 향후 2~3년 뒤 안정적인 주택공급으로 이어져 주택시장을 안정시키는데 기여할 것입니다.
따라서 이명박정부는 내집마련 실수요자를 위해 전용면적 25.7평 이하 중소형 또는 미분양에 한해서라도 DTI, 담보인정비율(LTV) 규제를 완화해 거래시장을 정상화시키는 것이, 경제 안정이라는 출구전략에도 도움이 될 것입니다.
변수3: 구매자 심리
2010년 상반기에는 세종시 수정안 부결, 건설사 구조조정 방안 발표, 지방선거 여당 참패, 출구전략 임박 등 나라안 소식과 미국 경기회복 둔화, 남유럽발 재정위기 등 나라밖 소식이 어수선해 주택 구매자들은 7월 현재에도 선뜻 매수에 나서지 못하고 있습니다.
닥터아파트가 매주 조사하는 매수세지수를 보더라도 지난주에도 40에도 못 미치고 있습니다. 이 지수는 100을 기준으로 100을 밑돌수록 소비자들이 향후 전망을 비관적으로 보는 것을 의미합니다.
삼성경제연구소의 2010년 2분기 소비자태조사에서도 주택구입 시기로 2분기를 10명중 7명이 ‘보통’(31.1%)이나 ‘나쁜 때’(35.0%)로 응답했습니다. 특히 서울의 경우 ‘나쁜 때’라는 응답 비율이 44.3%로 전국 평균을 크게 웃돌았습니다. 지방보도 오히려 수도권에서 주택시장을 더욱 비관적으로 보고 있다는 것입니다.
현재 주택시장의 가장 큰 문제는 주택을 구매할 수 있는 수요자도 주택을 구매를 하지 않고 있다는 것입니다. 즉 유효수요가 부족하다는 것입니다.
따라서 정부는 주택시장을 정상화시키기 위해선 유효수요를 늘리는 쪽으로 주택정책을 펴야 함에도 DTI 규제, 보금자리 주택 공급 등으로 오히려 유효수요를 위축시키는 악수(惡手)를 뒀습니다.
유효수요 부족이 2년 이상 장기화되면서 수요자의 움직임이 매우 둔화됐다는 것입니다. 둔화된 움직임이 단지 한 두가지 변수의 변화로 하반기에 주택시장 상황이 크게 바뀌지는 않을 것입니다. 따라서 지금과 같은 침체국면이 최소한 하반기까지는 계속될 것입니다.
이런 상황에서 주택 실수요자에게는 급매물이라도 팔아야 하는 매도자들, 금리인상 부담으로 팔아야 하는 다주택 보유자들, 구조조정을 위해 분양가를 낮춰서라도 팔아야 하는 건설사들 때문에 2010년 하반기는 절호의 내집마련 시기가 될 것입니다.
마지막으로 최근 어느 블로그에서 본 글인데 현재의 유효수요 부족의 원인을 현장감 있게 표현한 글이라 인용해봅니다.
“저는 증권회사에 근무해봤기 때문에 투자자들의 투자심리를 창구에서 몸소 느껴본 경험이 있습니다. 사람들은 분위기가 좋으면 무슨 일이 생겨도 긍정적으로 해석하고, 분위기나 나쁘면 호재로 보이는 것도 악재로 치부해 버립니다.”
