2006년 11월 참여정부가 DTI규제를 도입하여 주택시장의 돈줄을 조이면서 시작된 주택시장 위축은 2008년 10월의 미국발 금융위기를 겪으면서 4년 넘도록 지속되고 있다. 1960년대 중반 이후 주택시장은 활황과 위축을 몇 번씩 반복하면서도 전반적으로는 주택가격의 지속적인 상승이 지속되어 왔다. 그간의 경험에 비추어본다면 지난 4년간의 주택시장 위축은 그 예를 찾을 수 없는 특이한 현상이다. 이러한 상황에 직면하면서 일부에서는 주택가격의 장기 상승 국면이 끝나고 하강국면으로의 진입 초기라는 주장도 제기되고 있다. 필자는 부동산학개론을 강의하면서 부동산 경기는 거시경기의 7에서 11분기 후행한다고 가르치고 있다. 이를 금융위기 상황이 시작된 2008년 10월의 리먼브라더스사태에 견주어보면 2010년 하반기부터 2011년 하반기 사이에 부동산가격은 바닥을 치고 회복국면으로 접어들게 된다. 이러한 부동산학의 주기론에 따르게 되면 2011년은 주택 및 부동산시장이 서서히 회복되는 시점이 된다.
그렇지만 2011년 주택과 부동산 시장 전개를 제대로(?) 전망하기 위해서는 시장에 영향을 주는 요인들을 골라내고 이것들이 어떻게 변화할 것인가를 검토해야 한다. 주택시장에 영향을 주는 요인들은 학자들의 시각이나 분석의 목적에 따라 그 종류가 매우 다양하겠지만, 대표적인 요인으로는 수요, 그리고 구매의사결정에 결정적인 영향을 주는 대내외 경제여건과 실물경기 지표, 금리 및 금융시장여건, 그리고 개별 시장별 수요?공급 여건을 생각할 수 있다. 이들 지표들이 상호영향을 주면서 주택시장의 가격을 상승 또는 하락시키는 변수로 작용한다. 2011년 주택 시장에서는 전반적으로 다양한 경기 상승요인과 하락요인이 존재하고 있으나 상승요인이 다소 많은 것으로 보인다.
실물경기 지표나 세계경제 상황은 크고 작은 돌출변수가 나오고 일부에서는 더블딥의 우려를 강조하고는 있지만 전반적인 회복 기조를 꾸준히 유지하고 있어 주택시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상하게 된다. 그러나 남유럽 및 아일랜드발 경기불안정 요인이 계속될 것으로 전망되는 한편 미국발 상업용 부동산 부실 문제가 예상보다 커진다거나 금융시장에 대한 연방정부 차원에서의 규제여론이 비등하고 있어 충격의 여파는 2011년에도 수차에 걸쳐 반복될 것이다.
국내 주택시장 내부 환경 역시, 자가시장 진입수요 위축과 신규주택 공급부족에 따른 전세가격 상승세, 혁신도시로의 공공기관 이전에 대한 기대감 및 각종 지역개발 구상 등은 가격 상승을 부추기는 요인이 될 것으로 예상된다. 반면 분기별로 한국은행의 기준 금리인상으로 대표되는 출구전략 시행 강도와 범위 등은 주택 부동산 시장에 가격하락요인이 될 것으로 예상할 수 있다. 그러나 이러한 수요측면의 요인과 달리 공급측면 그러니까 주택을 건설하여 공급하는 주택산업 측면의 현실은 희망적이지 못하다. 감소되고는 있지만 10만여 세대를 넘는 적체된 미분양분양 해소의 어려움과 이로 인한 자금회수의 지연, 금융권에서의 추가적인 대출의 중단, 주택부문의 사업비중을 줄이고자하는 건설사들 내부에서 진행되고 있는 구조조정 작업의 강도와 규모, 마무리로 접어드는 4대강사업 등으로 공급부문에서의 위축이 가중될 것으로 예상된다.
이러한 시장변화의 전조인가? 국토해양부가 발표한 2010년 9월 아파트 거래 신고건수가 5개월 만에 최고치를 기록했고 매매가 변동률이 수개월 만에 하락세를 벗어났다. 이러한 전반적인 추세의 변화에 더하여 주택시장의 회복, 보다 직접적으로 표현한다면 주택거래의 활성화와 주택가격의 상승으로 작용할 요인들이 몇 가지 더 있다.
가장 큰 요인은 주택수요에 비해 공급이 부족하다는 것이다. 주택건설업체들이 2007∼2008년 분양가 상한제를 피하기 위해 공급물량을 예년 이상으로 늘린 이후 감소세로 돌아선 주택건설실적은 2011내년부터는 본격적으로 공급량이 줄어들게 된다. 앞에서도 지적한 바와 같이 주택건설업체의 건설자금의 부족, 확보한 택지의 고갈 그리고 주택부문 사업 비중의 축소는 민간이 공급하는 신규주택의 감소를 초래할 것이다. 주택산업연구원이 주택건설업체의 건설실적 자료를 취합해보면 전국 아파트 연간 입주물량은 2009년 27만8천여 세대, 2010년 30만 7천여 세대에서 2011년 16만 3천여세대, 2012년에는 13만 1천여 세대로 크게 감소할 것으로 예상한다. 최근 문제가 되고 있는 전세시장불안 역시 주택가격에 상승요인으로 작용할 것이다. 대체로 전세금이 많이 올라 매매가 대비 전세금 비율이 60%를 넘어서면 매매수요로 전환하게 된다. 따라서 최근 전세금 상승은 주로 소형 아파트를 중심으로 가격 상승을 예고한다.
주택시장의 침체가 장기화되면서 동결되었던 주택거래가 부분적으로나마 되살아나고 있고 주택가격이 저점에 이르렀다는 판단에 따른 주택구매 의사도 부산 및 대전 그리고 용인 지역을 중심으로 되살아나고 있다. 일단 주택거래가 정상화되면 급매물거래에 의한 주택가격하락이라는 착시현상이 사라지게 되고 집주인들은 가격이 상승할 것이란 기대감으로 호가를 올리거나 매물을 거둬들이게 되는데 이 시점에서 매수인들이 매수를 서두르게 되면서 가격이 오르게 된다. 여기에 주택가격 상승에 따른 투자수익을 노리는 시중여유자본이 주택시장에 끼어들게 되면서 주택시장은 또 다시 가격이 급등하면서 혼란에 빠지게 된다. 국토해양부에 따르면 9월 신고 된 전국 아파트 거래건수는 3만3685건으로 8월 3만1007건보다 8.6% 증가하면서 주택의 거래가 되살아나는 징후가 감지되고 있어 가격 상승으로 이어질 초기적 조건이 형성되고 있다. 이어 10월 중 서울·수도권 아파트 거래량도 9월보다 다시 40% 가까이 늘어나면서 6개월 만에 최대치를 기록했다. 전국적으로도 20% 이상 증가했다. 서울의 거래 건수가 3000건, 수도권이 1만건을 넘어선 것은 2010년 4월 이후 6개월 만에 처음이다. 서울에서는 강북지역이 39%로서 31%를 기록한 강남·서초·송파구 등 강남 3개구보다 거래량 증가 폭이 더 컸다. 분당·일산 등 수도권 5개 신도시도 9월 보다 20% 이상 거래량이 늘어났다. 이러한 추세는 전국적으로도 확인할 수 있는데 전국의 아파트 실거래량은 9월 보다 22.7%가 늘어난 4만1342건을 기록했다. 이러한 추세는 주택 시장이 최악의 침체 즉, 바닥을 벗어났다는 분석을 가능케하고 있다.
미국의 양적완화(Quantitative Easing)정책에 따른 해외발 유동성증가 즉, 달러의 국내 유입과 이로 인한 통화팽창 그리고 출구전략에도 불구하고 여전한 전반적인 저금리기조의 지속도 주택가격 상승을 가져올 요인이라하겠다. 3년 만기 국고채 실질금리는 8월 연 1.13%에서 9월 연 ―0.12%로 급락했다. 실질금리는 국고채 금리에서 소비자물가상승률을 뺀 수치인데. 은행 정기예금 금리도 역시 사상 최저 수준인 연 2%대로 낮아졌다. 은행에 돈을 맡기면 통화팽창에 따라 실질적인 손해가 나는 상황이 나타나고 있다. 이러한 상황이 지속된다면 시중의 흘러넘치는 유동자금이 주택?부동산시장으로 흘러들어올 가능성이 커지게 된다.
이러한 거시경제 상황에도 불구하고 실업률의 감소의 지연과 이로 인한 가계소득의 증가 지연, 가계 부채 증가 등을 고려할 때 소득증가를 전제로 한 주택 수요 회복은 사실상 곤란할 것으로 예상되고 있다. 최근 만들어진 일자리는 대부분 기간제이거나 단순 일용직에 한정되고 있어 여전히 불안요인을 내포하고 있고, 주택수요를 증가시킬 만큼의 규모에는 이르지 못할 것으로 보인다. 반면 가계의 높은 부채와 대출상환 부담이 이어지고 있고, 여기에 금리가 인상될 경우 부담해야 할 이자가 증가할 것이기 때문에 고가의 상품인 주택구매에는 걸림돌이 될 것으로 예상된다.
결국 소득의 감소와 회복의 지연, 가계신용 팽창의 한계, 취?등록세 감면 등 세제 혜택의 소멸 등을 종합적으로 고려할 때 2011년 실수요자 중심의 주택수요 증가는 기대하기 어렵고 주택거래의 급격한 회복은 현시점에서는 기대하기 곤란하다. 그러나 이러한 한편에서 전세가격의 상승세, 향후 공급부족에 대한 우려, IMF 경제위기 이후의 부동산가격 상승의 경험 등 학습 효과 등을 감안할 때, 주택가격 상승을 기대하는 뭉치 돈들의 선매수에 대한 수요 압력이 서서히 증가할 것으로 예상한다. 재테크 수요와 투자를 목적으로 한 수요가 먼저 활개를 칠 가능성이 있고, 소득이나 구매력이 충분히 회복되지 못함에도 불구하고 전세가격 상승, 매매가격 상승의 불안감과 기대감이 확대되면 실수요자 중심으로 중소형 주택을 구매하려는 수요도 커질 것으로 예상된다.
이러저러한 주택시장의 여건을 고려할 때 2011년은 지난 4년간의 시장상황과는 사뭇 다르게 진행될 것이다. 이러한 상황변화에 직면하여 주택실수요자의 현명한 판단이 필요한 시점이며, 자칫 주택시장의 가격이 다시 크게 상승하여 사회적 불안요인으로 작용하지 않도록 정부도 역시 시장의 기능을 강화할 수 있는 여건 조성에 노력해야 할 것으로 보인다.
