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진원겸 이사 / 5사업부장 / 박사  |
| ◈ (주)인사이트옥션 이사 (5사업부장)
◈ 선한투자연.. |
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| 박경애 팀장 |
| 부동산학전공 / 공경매사 / 부동산자산관리사 / 부.. |
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| 최학수 이사 |
| 공인중개사/ 부동산 공경매사/ 부동산권리분석사
/ 건.. |
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| 김응곤 이사 |
| * (현)인사이트옥션 법무팀장
* (전)더블옥션 상무
.. |
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| 김종원 이사 / 1사업부장 |
| 2005~ .부동산경매투자컨설팅(경력15년)
경공매 낙찰.. |
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| 김봉민 이사 / 4사업부장 |
| 부동산학전공 / 공경매사 / 부동산자산관리사 / 부실채.. |
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| 이정인 부장 |
| 공인중개사 / 부동산학 전공 / 부동산 경공매사 / 부동.. |
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| 김종식 사무장 |
| 인사이트옥션 컨설팅 사무장
부자 컨설팅
대학원 졸
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| 김경이 이사 |
| 책임권리분석/ 낙찰성공99.9%/ 신속한명도/특수물건분.. |
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| 심선영 이사 / 2사업부장 |
| 경매경력 인사이트옥션 창업과 함께 15년 경력 / 공인중.. |
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| 박수진 |
| 연륜있는 전문 컨설턴트로서 고객 눈높이에 맞춰 경매 .. |
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| 차을수 이사 |
| 공인중개사 자산관리 분석사 경공매사 유동화채권(NPL)전.. |
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| 성재현 이사 / 3사업부장 |
| *중앙대 전자전기공학부/건국대 사회교육원 부동산학과
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HOME > 커뮤니티 > 전문가컬럼 |
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[박인호의 전원별곡]제2부 집짓기-(8)‘도시 한 채, 시골 한 채’…다주택 양도세 중과 어떻게 피하나 |
글쓴이 |
인사이트옥션 |
등록일자 |
2011-08-29 |
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도시에 집을 한 채 보유하고 있는 사람이 시골에 전원주택을 짓거나, 기존 농어촌주택을 매입하고자 할 때 세금에 주의해야 한다. 가장 고민스러운 것이 1가구 2주택 양도세 중과 문제다. 하지만 농어촌에 있는 작은 규모의 주택을 매입하거나 신축해 1가구 2주택이 돼도 기존에 도시에 갖고 있는 주택이 양도세 비과세 요건을 충족한다면 그대로 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이 때 농어촌주택은 지난 2003년8월1일부터 2011년12월31일까지 취득한 주택으로 제한하고 있는데, 농어촌지역으로 인구 유입을 촉진하기 위해 이는 재차 연장될 가능성이 높아 보인다.
농어촌주택은 수도권 이외의 읍·면 단위에 있는 집으로 대지면적 660㎡(200평) 이하, 주택면적 150㎡(45평) 이하, 기준시가 2억 원 이하 여야 한다. 여기서 기준 시가 2억 원 이하는 집과 부속 대지를 더한 가격이다.
새로 신축하거나 매입한 농어촌주택이 이런 조건을 충족시키고, 기존 주택이 양도세 비과세 요건을 갖추고 있을 경우 그 혜택은 그대로 유지된다. 즉, 양도세 중과 대상이 되는 다주택에서 소형 농촌주택은 아예 주택으로 간주되지 않는 것이다. 물론 이 경우 농어촌주택은 3년 이상 보유해야 한다. 또한 수도권 외 읍·면지역이 아닌 도시지역이나, 읍·면지역이라 하더라도 토지거래허가구역이거나 관광단지 등의 경우에는 2주택으로 간주돼 중과된다.
그런데 직접 전원주택 부지를 사서 집을 짓는 사람들이 간과하기 쉬운 게 바로 대지면적 기준이다. 실례를 들어보자. 강원도에서 전원생활을 준비중인 A씨는 농촌주택 대지면적 요건을 990㎡(300평) 이하로 착각해 본인 소유의 농지 가운데 990㎡(300평)을 대지로 바꿔 아담한 전원주택을 한 채를 짓고 현재 준공검사 절차를 밟고 있다. 만약 준공이 떨어지게 되면 A씨의 경우 현재 소유하고 있는 수도권 아파트 한 채에 더해 1가구 2주택이 된다.
현재 A씨가 기존 수도권 주택의 양도세 비과세 혜택을 유지하기 위해서는 두 가지 방법이 있다. 하나는 아직 건축 준공이 떨어지기 전이니 대지면적을 990㎡에서 660㎡로 축소하는 것이다. 이 경우 다시 분할측량을 실시하고, 330㎡(100평)은 다시 농지로 환원시켜야 한다. 토목, 건축 설계도 변경해야 한다. 분할측량비와 설계변경 수수료, 농지로 환원하기 위한 토목공사비가 추가로 들게 된다. 대신 농지를 대지로 바꾸기 위해 들어간 농지보전부담금은 330㎡를 환급받게 된다. 하지만 이래저래 불편할 수밖에 없다.
다른 한 가지는 당초대로 990㎡를 대지로 바꾼 뒤에 준공검사까지 마치고, 나중에 330㎡ 가량을 분할하는 것이다. 분필을 통해 집이 들어선 대지면적은 '660㎡ 이하'요건을 충족시키는 것이다. 분필한 330㎡에는 창고나 소규모 찜질방을 짓거나, 아니면 농지로 환원시키면 된다.
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