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진원겸 이사 / 5사업부장 / 박사  |
| ◈ (주)인사이트옥션 이사 (5사업부장)
◈ 선한투자연.. |
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| 성재현 이사 / 3사업부장 |
| *중앙대 전자전기공학부/건국대 사회교육원 부동산학과
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| 김종식 사무장 |
| 인사이트옥션 컨설팅 사무장
부자 컨설팅
대학원 졸
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| 박경애 팀장 |
| 부동산학전공 / 공경매사 / 부동산자산관리사 / 부.. |
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| 김봉민 이사 / 4사업부장 |
| 부동산학전공 / 공경매사 / 부동산자산관리사 / 부실채.. |
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| 김종원 이사 / 1사업부장 |
| 2005~ .부동산경매투자컨설팅(경력15년)
경공매 낙찰.. |
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| 최학수 이사 |
| 공인중개사/ 부동산 공경매사/ 부동산권리분석사
/ 건.. |
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| 김응곤 이사 |
| * (현)인사이트옥션 법무팀장
* (전)더블옥션 상무
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| 이정인 부장 |
| 공인중개사 / 부동산학 전공 / 부동산 경공매사 / 부동.. |
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| 김경이 이사 |
| 책임권리분석/ 낙찰성공99.9%/ 신속한명도/특수물건분.. |
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| 차을수 이사 |
| 공인중개사 자산관리 분석사 경공매사 유동화채권(NPL)전.. |
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| 박수진 |
| 연륜있는 전문 컨설턴트로서 고객 눈높이에 맞춰 경매 .. |
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| 심선영 이사 / 2사업부장 |
| 경매경력 인사이트옥션 창업과 함께 15년 경력 / 공인중.. |
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제목 |
부자가 되려면 "왜 지금 집을사지 않는가 ?" |
글쓴이 |
인사이트옥션 |
등록일자 |
2011-08-29 |
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부동산 시장이 얼어붙어 있다. 팔려고 내놓은 사람은 많은데 사는 사람이 없기 때문이다. 소수의 사려는 사람도 분양시장에나 관심을 가질 뿐 기존 주택시장은 매수세가 없어 어려운 살림 해결하려고 집을 내놓은 사람들의 시름만 깊어지고 있다.
집값이 떨어져 싼 매물이 많이 나오고 있는 데도 집을 사려는 사람이 없는 이유는 간단하다. 앞으로 집값이 오르지 않을 것으로 판단하고 있기 때문이다. 집값이 오르지 않을 것으로 판단하는 것은 맞다. 그러나 그렇다고 해서 집을 사지 않으면 실패는 하지 않을지 몰라도 부자가 될 수는 없다.
결론적으로 지금은 집을 싸게 살 수 있는 절대적인 기회이므로 놓쳐서는 안 된다. 무조건 집을 사야 한다. 집값이 오르지 않을 것이라고 하면서 집을 사라고 하다니...이 무슨 헷갈리는 소리냐고 의아해 하는 분들이 많을 것이다.
필자가 사라는 집은 시세차익을 기대하는 집이 아니다. 현금흐름을 확보할 수 있는 집을 사라는 얘기다. 앞으로는 집값이 오를 확률이 낮기 때문에 시세차익을 기대하는 것은 구시대적인 투자행태이며 어리석은 투자방법이다. 설사 집값이 오른다 해도 화폐가치가 계속 떨어질 것이 확실하므로 가격만 오르지 가치가 오르는 것은 아니다. 정부가 경기를 진작시키기 위해 엄청난 돈을 찍어대는 바람에 인플레이션이 심화될 것을 예상해보라.
과거에는 4억 원짜리 집을 살 때 대출을 2억 원 정도 받고 사도 돈을 벌 수 있었다. 기회비용 연 5%((1/2×은행 정기예금 이자율 4%)+(1/2×대출 이자율 6%))를 상회하는 수익률을 올릴 수 있었기 때문에 한 달에 대출 이자 100만 원을 부담하는 고통도 감내할 수 있었다. 그러나 앞으로도 그럴까? 4억 원짜리 아파트가 5년 후 5억 원이 되어야 본전이므로 최소한 5억 2,000만 원((4억×(100%+(연 6%×5년))은 돼야 돈을 벌 수 있다. 하지만 5년 후 1억 2,000만 원 이상 오르기는 다소 힘겨워 보인다. 게다가 출구전략이랍시고 금리가 상승하면 고통은 배가 된다.
보유하고 있는 현금 2억 원을 현금흐름이 잘 되는 집에 투자하면 최소 연 7%에서 최대 연 17%까지 수익을 올릴 수 있다. 2억 원을 투자해서 집을 보유하게 됨은 물론이고 월 120만 원에서 283만 원까지 벌 수 있게 되는 것이다. 매월 금싸라기 같은 현찰을 벌고 향후 임대료 상승으로 자산가치가 높아지면 시세차익을 덤으로 얻을 수도 있다.
이렇게 돈 버는 길을 포기하고 그 아까운 2억 원으로 대출 2억 원을 끼어서 집을 사게 되면 월 수익은커녕 한 달에 거주비용으로 167만 여원을 날리게 된다. 아무리 내 집에서 사는 것이 좋다고 한들 하우스푸어가 될 수도 있는 위험한 길이다. 한 순간의 판단착오가 월 450만 원이란 차액을 발생시킬 수도 있으므로 냉정히 판단해야 한다. 누가 부자가 될 수 있겠는가?
앞으로는 집값이 과거처럼 오르기 힘든 시대다. 화폐가치가 계속 떨어지므로 오른 집을 판다 해도 과거의 가치를 유지하기 힘들다. 소득은 떨어지고 직장도 불안정한 상태에서는 매월 현금이 나오는 투자대상이 점점 인기를 끌 수밖에 없다. 정기예금을 비롯해서 배당을 받을 수 있는 주식, 연금, 수익형 부동산 등이 매월 현금을 창출할 수 있는 대상이지만 수익형 부동산은 화폐가치 하락과 무관하게 현금흐름이 원활하다는 점에서 가치가 높다. 부동산의 가격은 떨어질 수 있지만 임대료는 떨어지기 힘들기 때문이다.
수익형 부동산은 주택을 비롯해서 상가, 빌딩, 오피스텔, 펜션, 아파트형공장 등 많지만 주택은 실력과 무관하게 안정적으로 현금흐름을 확보할 수 있다는 점에서 누구나 선호한다. 상가나 오피스텔 등은 경기 상황에 따라 공실이 될 수 있지만, 집 없이는 살기 곤란하기 때문에 주택의 공실률은 매우 낮다고 봐야 한다. 따라서 집을 사야 하는데, 수익을 극대화하고 환금성을 확보하려면 원룸이나 투룸이 유리하다.
원룸이나 투룸은 월세 부담이 적은 데다 수요자가 끊이질 않아 공실률도 낮고 향후 매도하기도 용이하다. 입지가 좋은 곳은 수익률이 평균 8% 이상 가능하다. 예를 들어 1억 원짜리 원룸의 경우 전세가 6,000만~7,000만, 월세는 1000만 원에 50만~60만 원을 받을 수 있기 때문이다. 레버리지 효과를 이용하면 현금투자 대비 수익률을 17%까지 올릴 수 있다. 1억 원을 투자해서 월 140여만 원을 벌 수도 있다는 뜻이다.
월세 부동산은 지금처럼 주택경기가 좋지 않을 때가 싸게 살 수 있는 기회다. 매매가 대비 전월세 비중이 높기 때문에 실투자비가 적게 들기 때문이다. 지을 수 있는 땅이 적은 데다 땅값이 비싼 서울에서 월세 부동산의 가치는 해가 갈수록 높아질 것이 뻔하기 때문에 서두르는 것이 돈 버는 지혜다.
지금이라도 현금흐름이 확보되는 집을 사라. 시세차익을 기대하고 돈을 묻으면 돈이 썩는다. 하지만 현금흐름이 잘 되는 돈은 또 다른 부의 원천을 찾을 수 있게 한다. 부자가 되려면 돈을 스스로 만들어야 한다. 돈을 모으거나, 돈을 묻어서는 부자가 될 수 없다.
하고 싶어도 돈이 없어서 못한다는 사람들은 생각을 바꿔야 한다. 지금까지 그런 나약하고 게으른 생각 때문에 힘든 삶을 살아온 것이다. 정부는 최대 채무자이지만 가장 많은 돈을 벌고 있다. 은행이나 대기업도 자기 돈으로 사업 하는 것이 아니다. 자기 돈으로 사업 하는 것은 바보다. 돈을 벌려면 레버리지를 이용해야 한다.
돈이 없어도 할 수 있는 방법이 있다. 부자들은 자기 돈이 아닌 남의 돈으로 엄청난 현금흐름을 확보하고 있다. 문제는 방법이지 돈이 아니다.
신용도가 좀 있어 월 35만 원의 이자를 부담하며 대출을 일으킬 수 있다면 서울 요지의 33평 아파트를 내 것으로 만들 수 있는 길이 있다. 월 10만 원의 이자 부담이면 수익을 월 15만 원 이상 올릴 수 있는 현금흐름이 가능하다. 허무맹랑한 소리 같은가? 본인이 이 사실을 몰랐기 때문에 지금 그렇게 사는 것이다. 알았다면 이미 부자가 되었다. 지금이라도 알고 싶지 않은가?
돈은 진짜가 아니라 가짜다. 당신이 부자가 되려면 머니게임의 실체를 알아야 한다. 현금흐름이 확보되는 부동산이 무엇인지, 어디 있는지 알아야 한다.
착한부동산투자연구소 장인석 소장
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