김부성  네이버 카페<부가모> 매니저 [하우스 푸어에서 살아남는 법] 저.. 부동산富테크연구소장 김부성 다른 글 모음 ??> 수도권 '3龍'시대(=판교,광교,동탄) 온다! 한강신도시 청약호조, 프리미엄 붙나! 보금자리주택 시대 끝났다!

2011년 하반기이후 수도권 집값판세 전망

정부가 5월1일 약간 뜻밖인 ‘깜짝 부동산 대책(?)’을 선보였다. 5.1 부동산대책의 정확한 명칭은 <5.1 건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안>이다.

세부적인 내용은 아래 도표에 요약되어있고 언론보도등을 통해 너무나 잘 알고 계시리라 사료되어 세세한 언급은 아래 도표로 갈음하고자 한다.(도표가 입력이 안되므로 필자의 네이버 카페 부가모 참조)

5.1대책의 가장 중요한 의미는, 집값을 떨어뜨려 유주택자들과 중산층들을 괴롭히면 얼마나 무서운 결과로 부메랑이 되어 돌아오는지 작년 6월 지방선거에 이어 얼마전 재보선에서 연속적으로 두 번이나 학습효과를 경험하고 곧바로 사태를 수습하지 않으면 안되는지에 대해 정부 정책 입안자들이 너무나 잘 알고 있다는 신호를 시장에 일부 내보냈다는데 있다.

특히 건설경기 연착륙이라는 단어를 너무나 오랜만에 사용하였다는데 의미가 크다. 그동안 건설경기 연착륙에 대해서는 상당히 부정적인 입장을 견지하던 정부가 이번에 전격적으로 건설경기를 경착륙시킬수 없다는 강한 의지를 표명한 것으로 향후 내년 4월 총선과 12월 대선을 앞두고 건설경기를 살리지 않고서는 중산층들의 표심을 절대로 얻기 힘들다는 조바심도 일부 엿보이는것도 사실이며, 이번 대책으로 적어도 내년 총선과 대선정국까지는 연착륙방안이 철회되거나 용두사미로 끝날가능성은 매우 낮아졌다고 볼수 있다.

한편, 두 번째로 검토해보아 할 내용은, 서울과 과천 및 1기 5대신도시의 양도세 감면시 2년거주요건을 충족해야 하는 조항이 폐지되어 이들지역에서 9억원 이하의 주택을 3년만 보유하면 양도세가 비과세된다는점이다.

이는 그동안 서울과 과천 및 1기 5대신도시등에 투자할 때 투자목적의 수요가 진입하는데 일정한 장애물 역할을 해왔고, 최소 2년이상은 실수요를 감당할수 있을만한 실수요자위주로 시장이 형성되어 가격탄력성을 더디게 만든 주요 요인이 되었었다. 그런데 이번에 이러한 장애물(=걸림돌)을 제거하여 거래활성화와 일부 투자수요의 진입을 허용하겠다는것이 이번 대책의 주요 골자라고 할수 있다.

또한 세 번째는, 건설사들의 유동성지원및 미분양주택 해소대책이 그동안 주로 지방에 국한되다보니 정작 수도권 미분양 해소에는 별다른 효과를 보지 못하던 것을 수도권으로 확대하여 이들 혜택을 지방에서 수도권으로 확대하겠다는 점이다.

이러한 정책들을 종합해보면, 작년 6월 지방선거에 나타난 유주택자들(1주택보유 서민층포함)과 중산층들에게 있어서 자산의 대부분을 차지하는 집값하락이 얼마나 큰 고통이며, 이를 방관하거나 조장하는 정책들에는 얼마나 즉각적으로 표로서 반응하는지를 정부에 각인시킨 이후 두 번째 학습효과를 정부에 던져줌으로서 향후 내년 총선과 대선에서도 같은 실수를 되풀이하지 않으려면 어떤 정책을 펴야하는지를 정부가 제대로 직시했으며, 이로 인해 주택가격을 떨어뜨리는 정책에서 주택거래를 정상화시키고 미분양해소등을 통해 수도권 주택시장을 활성화시키겠다는 의지가 이번 5.1대책을 통해 일부나마 표출되었다는점이 이번 5.1대책의 의미라고 볼수 있다.

중요한 것은 이들 정책효과는 곧바로 나타나지 않고, 2~5달정도의 시차를 두고 취득세 인하효과와 맞물려 7월말 하반기이후에 점차 가시화될것으로 전망된다. 이는 작년 6월 지방선거이후 놀란 정부가 8.29대책으로 응급조치를 내놓은이후 2달후인 11월에가서야 집값이 단기급등하는 효과를 냈고, 이번 5.1대책역시 시장에 곧바로 효과를 내기는 어렵고, 2-3달정도의 적응기간과 정책 탐색기간을 거쳐 수요가 몰리게 되는 정책효과의 특성 때문이다.

더구나 하반기이후에는 정책논리를 단번에 깨부술 시장논리에 의해 수급이 크게 불균형지게 되는데, 서울과 수도권의 입주물량 폭감이라는 냉엄한 현실에 부동산 수요자들은 갑작스런 당황상태에 직면하게 될것이 명백해보인다.

입주할 물량이 급감하여 여름을 지나 가을이후에는 당장 전세시장에서 대란이 재현될 가능성이 매우 높은 상황이다. 이러한 상황에서 정부의 건설경기 연착륙방안과 취득세인하 및 수도권투자의 심장부인 서울과 과천 및 1기 5대신도시의 2년거주요건폐지로 주택시장은 8월을 고비로 일대 분수령이 될 전망이다.

특히나 부산과 창원, 대전, 춘천등 지방 대도시의 집값 대폭등 열기와 주식시장의 열기가 하반기이후에는 그동안 낙폭이 컸던 수도권 주택시장으로 번질 가능성이 높아, 2011년 하반기 수도권 주택시장은 서울과 수도권일대 주요 지역을 중심으로 전세가상승과 매매가 동반상승이 본격적으로 재현되면서 지방과 주식시장의 훈풍이 수도권에 북상할가능성이 상당히 높아지고 있으므로 매수대기자들은 더 이상 관망하기보다는 5.1대책의 일부 효과가 가시화되기전인 5월~6월에 선제적으로 급매물을 매수하거나 좀더 좋은 지역과 물량으로 갈아타기를 시도하는것이 유리할것으로 전망된다.