경매 성공 투자  

시세를 정확히 파악

경매를 처음 시작하는 초보자의 경우 감정가 및 기존 낙찰가율을 맹신하고 입찰하는 경우가 많다. 시세를 잘못파악해서 손해를 보는 경우가 많기 때문에 감정시점에서의 가격은 매각시점보다 보통 5개월 이전 감정평가법인에서 감정한 것이므로 감정가액은 참고사항일 뿐이다 경매의 장점은 한번유찰시 마다 20~30%가 가감되어 2~3회 유찰시 시세의 절반가격으로 부동산을 매입할 수도 있습니다 또한 낙찰가율은 물건에 따라 상이하므로 실질적인 현황조사를 통해 정확한 분석후 적정 낙찰가를 산정후 입찰해야 한다

권리분석을 철저히

권리분석은 부동산 경매의 기본이다. 등기부상의 권리관계, 임차인의 대항력 여부를 분석해서 낙찰 이후에 말소되지 않고 인수해야 할 권리가 없는지 파악해야한다. 권리분석이 철저히 되지 않는다면 시세차익보다 더 큰 금액을 물어줘야 하는 경매 사고가 발생할 수 도 있다. 주택의 경우 주택임대차보호법이 적용되어 경락인으로서 매우 큰 부담이 될 수 있다. 최선순의 저당보다 먼저 입주와 주민등록을 마친 세입자가 경락대금에서 배당을 일부 또는 전부를 못받게 되는 경우 임차보증금은 고스란이 경락인이 인수하여야 하는 경우가 있으며, 상가의 경우도 상가임대차보호법이 적용을 받으므로 선순위 상가세입자의 미배당금액 및 권리금 피해 때문에 명도가 매우 어려운 경우가 있을 수 있다. 이러한 경우 자칫잘못하면 본인의 그동안의 땀과 노력은 고사하고 오히려 시세 보다 더 비싸게 사는 격이 되니 조심하여야 한다. 

현장조사는 필수

반드시 현장답사를 통해서 법원공고나 입찰정보지상의 정보와 일치하는지 물건의 하자여부등을 분석하고 부동산중개업소등을 통해 정확한 시세와 거래현황을 파악해야한다. 또한 현장 방문전 부동산등기부등본과 토지대장,건축물대장, 토지이용계획확인원, 지적도나 임야도등 필요서류를 발급받아 사실이 일치하는지 그리고 이용상의 제한이나 거래규제등은 없는지 검토한후 나름대로 물건의 정확한 가치를 평가해야한다. 요즘에는 경매정보가 너무 잘 정리되어 있어 현장답사 하지 않는 것은 무척 위험한 행동이며 직접 발품을 팔아 조사하고 눈으로 확인하는 자세가 필요하다.  

구체적인 자금계획

경매물건은 취하, 변경, 연기할 수 있기 때문에 계획이 정확히 맞아 떨어지지 않는 경우가 종종 있을 수 있다. 예상했던 낙찰 시기가 늦춰지기도 하고, 낙찰 받은 곳에 입주하거나 임대를 놓아 보증금을 회수하겠다는 계획이 어그러지는 경우도 있다.경매에 임할 때 서두르지 않는 여유가 필요하다. 따라서 이사 날짜를 코앞에 두고 경매를 통해 내집을 마련하겠다는 생각은 금하는 것이 좋다.경매는 계약금, 중도금, 잔금과 같은 일반적인 거래와는 달리 낙찰시 10~20% 가량을 보증금으로 내고 낙찰 후 45일 이내에 잔금을 완불해야 하므로 낙찰을 받고 빠른 시일 내에 자금을 동원하지 않으면 안된다. 경락잔금대출을 잘 활용하고, 낙찰 후 부대비용을 감안해서 자금 계획을 여유롭게 세워야 한다. 사전에 주거래 은행을 방문하여 대출담당자와 경락잔금대출이 가능한지, 가능하다면 얼마까지 대출 받을 수 있는지 상담을 받아보는 것이 좋다. 

명도없는경매없다

경매에서 토지외에는 어느 누구도 피해 갈 수 없는 부분이 바로 명도(집비우기)다. 세입자 등을 내보내는 명도 절차가 간소화·투명화 됐지만 그렇다고 100 % 해결된 것은 아니다. 명도에 왕도는 없다. 오직 대화와 인내만이 있다. 당근(명도비)을 적절히 활용한다면 명도의 부담에서 벗어날 수 있다.  

현재와 미래가치를 함께 고려

입찰가격을 산정할 때 부동산 규제는 어떠한지, 금리는 어떻게 변동될 것인지, 세금 정책은 어떠한지를 종합적으로 분석해 현재가치와 미래가치를 동시에 고려해야 한다.부동산 시세가 오르는 추세라면 미래가치 비중을 늘리고, 하락세라면 현재가치에 비중을 둬서 가격을 산정해야 하며, 시장의 흐름을 분석하여 규제가 몰린 부분은 피하고 규제가 완화되는 쪽을 선점하는 순풍에 돛단 듯 유연한 투자 자세가 필요하다.

가격에 연연하지말것

'경매물건은 싸야한다' 는 단순한 생각만으로 감정가나 현시세보다 싸게 사는 것에만 너무 연연하여서는 아니된다. 부동산의 미래가치가 크거나 꼭 사야만 하는 경우라면 가능한 범위내에서 입찰금액을 넉넉히 쓰는 것이 좋다.

입찰장에서 사소한 실수에 주의

법원 경매에 입문하는 초보자들이 늘어나면서 어처구니없는 실수로 낭패를 보는 사람들이 종종 있습니다.입찰가에 "0" 하나를 더 붙여 10배에 달하는 금액을 쓰는 경우도 있고 보증금을 적는 부분과 입찰가를 적는 부분을 바꿔 작성하는 사람도 있다.입찰서류의 미비 또는 기재 잘못, 입찰보증금 부족, 대리인 응찰시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않을 때는 입찰자격이 취소된다. 입찰장에서 사소한 실수를 조심하고 당일법정에서 집행관의 안내를 주의깊게 들으시고 응찰하여야 한다. 또한 입찰당일에는 사람들로 가득하므로 경쟁을 의식해 자칫 높은가격을 써낼 수 있으니 입찰장 분위기에 휩쓸리지 않도록 본인의 마음을 추스려 후회하는 일이 없어야 한다.

보이지 않는 함정을 조심

등기부상의 권리야 등기부를 떼어보면 알 수 있고, 세입자의 전입여부는 동사무소에서 확인해보면 알 수 있지만, 각종 부동산 서류를 통해서도 도저히 파악이 안되는 것이 있는데 이는 법정지상권, 분묘기지권, 유치권등이다. 이는 권리의 순위에 상관없이 낙찰이후에도 말소되지 않으며 경락인의 부담으로 남는다. 또한 미납관리비여부도 파악하여야 한다. 미납된 관리비는 통상적으로 경락인이 부담하여야 하는 경우가 많다. 이러한 권리는 반드시 실사를 해야만 밝혀질 수 있으며 의심의 여지가 있을시 전문가의 도움을 얻도록 한다.그리고 경매물건중 변경·연기가 잦은 경매 물건이나 유찰이 많은 물건은 일단 주의하고 그 원인을 분석하도록 한다.  

특수 물건은 조심 또 조심

통상 보증금은 감정가의 10% 이지만 20% 를 내야 하는 물건도 있으며, 낙찰이 됐으나 잔금 납부가 안돼 재매각하는 물건도 있다. 다시 나온 경매 물건에 응찰할 때는 각별히 조심해야 합니다.법정지상권, 유치권, 예고등기 등 특수 물건에 투자할 경우 잘 되면 수익이 높지만 그만큼 위험도 크다는 사실을 잊지 말아야 한다. 자신이 없다면 반드시 전문가와 상의를 해야한다.