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박수진 팀장  |
| 연륜있는 전문 컨설턴트로서 고객 눈높이에 맞춰 경매 .. |
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| 최학수 이사 |
| 공인중개사/ 부동산 공경매사/ 부동산권리분석사
/ 건.. |
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| 차을수 이사 |
| 공인중개사 자산관리 분석사 경공매사 유동화채권(NPL)전.. |
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| 진원겸 이사 / 5사업부장 / 박사 |
| ◈ (주)인사이트옥션 이사 (5사업부장)
◈ 선한투자연.. |
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| 김종식 사무장 |
| 인사이트옥션 컨설팅 사무장
부자 컨설팅
대학원 졸
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| 김봉민 이사 / 4사업부장 |
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| 심선영 이사 / 2사업부장 |
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| 김종원 이사 / 1사업부장 |
| 2005~ .부동산경매투자컨설팅(경력15년)
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제목 |
부동산경매 노하우1(경매와 공매 무엇을 할것인가) |
글쓴이 |
인사이트옥션 |
등록일자 |
2011-11-18 |
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부동산경매 노하우1(경매와 공매 무엇을 할것인가)
부동산은 크게 법원을 통해 진행되는 경매와 한국자산관리공사의 온비드를 통해 진행되는 공매로 나뉜다. 그런데 이 2가지는 비슷하면서도 미묘하게 다른 구석이 있다. 이래서 경매를 어느정도 아는 이들이 가끔 공매로 실수를 하는 경우가 있다. 둘의 차이를 충분히 인지한다면 입찰참여자에게 더 넓은 기회와 더 나은 결과를 안겨줄 것이다. 공매물건 중 압류물건을 중심으로 경매와의 차이를 살펴드리고자 한다.
1) 진행방식의 차이
정해진 기일(최근에는 기간입찰방식도 꾸준히 늘고 있음)에 법원에 참여하는 경매와는 달리 공매는 물건의 종별에 따라 입찰하는 방식이 다양하다. 그중에서도 압류물건의 경우는 온비드를 통해 전자입찰방식을 취하고 있다. 입찰은 월요일 오전10시부터 수요일 오후5시까지로 항상 일정하게 진행이 되며 결과는 목요일 오전 11시가 지나면 알 수 있다. 따라서 항상 법정에 참석해야 하는 기일경매와는 달리 공매는 컴퓨터와 공인인증서만 있으면 어디서나 정해진 시간내에 입찰을 하면 되는 것이다.
2) 진행물건의 양
경기가 좋지 않고 금리가 오르면 자연히 경매나 공매는 시차를 두고 물건이 증가하게 된다. 그런데 압류물건이 대부분인 공매는 그 진행건수가 경매의 1/10에도 미치지를 못하는 듯 하다. 실제 온비드제공자료에 의하면 약 1/10에 가까우나 공매는 압류금액이 미미한 경우가 많아 진행 도중 해제되는 경우가 매우 많아 실제 낙찰되어 끝까지 진행되는 경우는 경매진행건에 비해 5%도 되지 않으리라 추측된다. 따라서 맘에 드는 물건이 있더라도 충분히 해제될 가능성을 염두해 두고 일정을 챙겨야 겠다.
3) 가감률과 경쟁률
1회유찰시마다 20%~30%씩 저감되는 경매와는 달리 공매는 감정가액기준으로 일주일마다 10%씩 저감되어 진행이 된다. 따라서 공매보다는 경매의 경우가 최저가액을 보았을 때 더 저렴하게 매입할 수 있어 보인다. 그러나 기본적으로 공매나 경매나 정보가 충분히 오픈되어 있는 요즘 시장에서 같은 물건이라면 낙찰가액은 큰 차이를 보이지 않는다. 다만 최근까지는 익숙치 않은 공매보다는 경매에 많이 몰리면서 경쟁이 심했으나 온라인의 편의성이 높아지면서 경매 못지 않은 경쟁률을 보이고 있다.
4) 인도명령이나 명도소송이냐
경매는 인도명령제도로 인해 잔금납부 후 점유자와 협의가 많이 수월해졌으나 공매의 경우 명도소송을 거쳐야 집행이 가능한 단점으로 인해 이를 악용하여 낙찰자를 괴롭히는 경우가 왕왕 생긴다. 따라서 배당를 받는 임차인이 점유중이라면 경매든 공매든 큰 차이가 없겠으나 채무자나 보증금을 잃는 임차인이 점유중인 공매건이라면 경매보다는 조금 더 기회비용을 감안하여야 한다. 더불어 공매의 경우 잔금납부와 동시에 명도소송을 준비하는 것은 필수이다.
5) 배당요구종기일
경매의 경우 배당요구종기를 지나 권리신고한 임차인은 배당에 참여할 수가 없게 된다. 그래서 대부분의 임차인이 배당요구신청을 성실히 이행함으로써 입찰자입장에서는 정확한 권리분서과 향후 명도문제가 명확해 지게 된다. 그러나 공매의 경우 배당요구종기가 정해지지 않아 상당수의 임차인이 권리신고를 이행하지 않아 입찰참여자입장에서 권리분석자체가 어려운 경우가 많다.
6) 보증금의 차이
경매는 최저입찰가의 10%를 입찰봉투에 현금 또는 자기앞수표로 넣으며 되고 공매는 전자입찰을 마치면 본인이 입찰한 가격의 10%를 부여받는 지정계좌로 온라인 등으로 입금을 하면 된다.
7) 기타
이 외에도 매각결정, 잔금납부기한, 취하, 대출시 등기문제 등 여러 차이가 있으나 반드시 알아야 할 큰 차이점만 확인해 보았으니 부디 사고없이 공매 또한 잘 활용하길 바란다. 항상 언급하지만 가장 안좋은 것은 아무것도 못하는 것이다
봉달 (ezenspo***)님
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