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제목 2012년 부동산시장 전망 글쓴이 인사이트옥션 등록일자 2011-12-27
 


서울 및 수도권, 지방 쌍끌이 장세가 예상된다



부동산 투자 격언 중에 정책(대책)을 따르라는 말이 있습니다.



2008년말 부동산대책에서도 그랬듯이 12.7 부동산대책으로 부동산시장이 살아나고 있습니다. 이번에도 역시 투자 격언이 맞아들어가는군요.



1994년말, 2001년, 2008년말, 2011년말 부동산경기가 살아나는 그 선두에는 항상 서울 강남권재건축이 있습니다.



1994년말과 2001년에 강남권재건축이 꿈틀될때는 주도부동산인 강남권재건축이 몇년동안 전국 부동산시장을 이끌어 나갔지만 2008년말, 부동산경기가 도래할때엔 강남권재건축이 선두에 나섰지만 2009년도엔 지방이 강남권재건축을 올라타 2009~2011년 상반기까지는 지방이 전국 부동산시장을 주도했습니다.



금반 12.7 부동산대책이 발표되어도 종전에 있던 부동산시장의 큰 추세는 절대로 무시할 수가 없습니다.



지금 비록 강남권재건축이 12.7 부동산대책으로 가장 먼저 반등하여도 작금의 서울 및 수도권 도시개발(부동산)의 추세는 도시는 도심에서 외곽지로 뻗어나가는 추세라 판교, 광교, 동탄 등 수도권2기 신도시와 또 전세가가 매매가에 육박하는 서울 저렴한 아파트쪽으로 매기가 확산될 수 밖에 없습니다. 결국 2012년에는 이들이 서울 및 수도권 부동산시장을 주도할 것입니다.



강남권 재건축은 투기지역 즉 DTI 규제를 폐지하지 않는한 강남권 재건축의 독주는 기대난입니다.



한번 부동산대책이 발표되면 2~3년 정도 이어지는 경향이 있는데 금번 12.7 부동산대책으로 이번 서울 및 수도권 부동산경기는 2013~2014년쯤까지 이어질 것으로 예견됩니다.



2000년대 중반에 수출호경기가 도래하였으니 수출호경기 10년 사이클을 적용한다면, 2014~2015년쯤엔 수출호경기가 도래할 것으로 예상되는바 이때쯤엔 부동산 자금이 수출경기와 연관이 있는 주식시장으로 이동하지 않을까 합니다. 우리가 부동산시장을 전망하기 위해서는 경제 전반적인 면을 놓고 부동산시장을 분석해야 한다는게 평소 필자의 부동산경제 관점입니다.



12.7 부동산대책으로 부동산시장은 이미 바닥을 쳤습니다.



강남권 재건축 특히 종 상향 재건축 아파트 단지는 벌써 수천만원 올랐다는 소식이 들려오네요.



뭐든 불씨가 있어야 불이 전체적으로 붙을 수 있는데 강남권 재건축의 불씨가 내년에는 서울 및 수도권 전역으로 옮겨붙을 것으로 확신합니다.



2008년말 부동산대책으로 부동산경기 특히 지방 부동산경기가 2009~2011년 상반기까지 3년 정도 이어졌는데 2011년말 부동산대책 역시 2012~2013 내지는 2014년 정도까지 이어지지않을까 나름 예상해 봅니다. 그러나 이는 서울 및 수도권 부동산경기에 국한한 것이고 2010년대의 주도부동산 지방 부동산경기는 서울 및수 도권 부동산경기보다 훨씬 더 길게 이어질 것으로 예상됩니다.



2011년말에 지방 집값 상승 20년만에 최고를 기록했다는 소식이 들려 옵니다.



과거 수십년만에 집값이 폭등한 1987년, 2001년을 미루어보아 2011년, 지방 집값 상승 20년만에 최고라는 불씨는 적어도 5년 정도는 이어질 것으로 예상됩니다.



2010년대는 지방은 주도 부동산, 서울 및 수도권은 비주도 부동산이라 지방과 서울 및 수도권 부동산은 확연히 다른 양상을 보일 것입니다.



그러나 2013~2014년쯤까지는 서울 및 수도권, 지방 부동산이 함께하는 쌍끌이 장세가 펼쳐질 것으로 예상됩니다.



통상적으로 부동산경기는 5년마다 한번씩 소사이클, 10년마다 한번씩 대사이클이 도래하기 마련인데 서울 강남권부동산은 2006년 상반기에 정점을 친 후 금반 12.7 부동산대책으로 5년마다 한번씩 도래하는 소사이클로 보이고, 지방은 1997년 IMF 이후 10여년만에 도래하는 대세라 대사이클 시기가 아닌가 합니다.



경험상으로 보아 대사이클은 5년 이상, 소사이클은 2~3년 정도 이어지는 경향이 있습니다.



강남, 한강변을 포함한 서울 주요지역의 대사이클은 지방대세가 완전히 끝나는 2010년대 후반부쯤에 도래하지않을까하며 2012~2013 내지는 2014년쯤까지의 소사이클때에는 서울 도심보다 서울 주변지와 서울 외곽지 신도시가 유리한 고지에 놓여있지 않을까 합니다.



과거에도 그랬듯이 12.7 부동산대책으로 강남권 재건축이 벌써 몇천만원 뛰는 등 현장이 급박하게 돌아가고 있습니다.



사경을 헤메고있는 서울 부동산시장에 있어서 제일 중요한건 우선 불씨를 짚히는 일입니다.



이제 강남권 재건축이라는 불씨가 내년에는 주변지로 확산될 것으로 보이며 이 해가 가기전에 서울 및 수도권 부동산을 매수하는게 현명한 선택이 아닐까 합니다.



수출과 연관이 있는 주식시장이 침체되어있는 이때에 실물경제를 살릴 수 있는 방법은 내수 밖에 없습니다.



12.7 부동산대책은 곧 내수 부양의 신호탄입니다. 경제는 5년, 10년마다 사이클을 타야 실물경제가 어느정도 돌아가게 됩니다. 경제가 고사상태인 이때에 또다시 내수 진작으로 실물경제의 희망의 빛이 보이네요.



현 경제상황으로 보아 수출과 연관이 있는 주식자금이 내수와 연관이 있는 부동산으로 이동할 것으로 예상되며 내수 진작은 경기를 연착륙시켜 중산층 경제의 숨통을 트이게 합니다. 내수 진작은 곧 중산층 경제.부동산의 부활을 말합니다.



2012년 부동산시장은 2009년 부동산시장과 유사한 형태를 보일 것으로 생각됩니다. 내년에는 총선과 대선이 맞물려있어 더더욱 부동산시장을 밝게 하는군요.



위기는 곧 기회이며 과거에도 그랬듯이 12.7 부동산대책으로 또 부동산시장이 살아나고 있습니다. 이미 강남권 재건축아파트는 몇천만원 올랐다는 소식이 들려오며 지방은 지방 집값 상승 20년만에 최고라는 기술적 지표가 나타나 지방 부동산 대세상승의 신호탄을 보이고 있습니다.



이상 여러가지 정황으로 보아 2012년은 서울및수도권, 지방 쌍끌이 장세가 펼쳐질 것이 분명합니다.



재테크맨 이주호


 
 
 
 
 
 
  
 
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