서울 가양동의 한 대형 아파트(전용 164㎡)는 감정평가액 기준 8억8000만원이던 집값이 3회 유찰을 거치며 4억5000만원으로 반토막 났다. 경매 참여자들이 경매 최저가가 떨어질 때까지 나서지 않고 기다린 탓이다.
채무자 A씨는 빚을 갚지 못해 자신의 건물이 경매에 넘겨지자 지인 B씨에게 부동산 지분 10%를 매도했다. 부동산 공유자가 된 B씨는 '공유자 우선매수권'을 활용, 경매를 최대한 지연시켰다. 낙찰을 받고도 보증금을 납부하지 않아 유찰되도록 한 것. 결국 시간을 번 A씨는 최저입찰가가 낮아진 물건을 B씨 명의로 싸게 낙찰받고 채권자의 강제집행을 교묘히 빠져나갔다.
정부가 이 같은 부동산 경매시장의 폐단을 막기 위해 3일 '민사집행법 개정안'을 입법 예고했다. 기준 낙찰가를 낮추고 공유자 우선매수권 행사 횟수를 제한하는 내용이다.
개정안에 따르면 첫 경매일의 '최저매각가격'(최저입찰가)은 그동안 감정평가액이 기준이던 것을 '감정평가액의 20%를 뺀 액수'로 낮췄다. 감정가의 100%에서 감정가의 80% 수준으로 최저입찰가가 출발하는 셈이다.
정부는 최저입찰가가 내려가면 첫 경매일부터 매수 희망자들이 적극 경매에 나서 낙찰률이 높아질 것으로 기대하고 있다. 현재 부동산 경매에서 첫 기일의 낙찰률(낙찰건수/경매건수)은 12.8%에 불과하다. 경매 참여자들이 으레 1~2회 유찰을 거치며 가격이 떨어지길 기다려서다.
하향 폭을 20%로 정한 것은 유찰될 때마다 다음번 매각가를 20% 낮춰왔던 점, 통상적으로 최종 매각가격이 감정평가액의 70% 선에서 결정되는 점 등이 고려됐다.
이와 함께 매물로 나온 부동산의 공유자에게 우선 낙찰받을 수 있는 권리를 준 '공유자 우선매수권'의 행사 횟수도 현행 무제한에서 1회로 한정했다. 또 앞으로 공유자가 매물을 사겠다고 한 뒤 보증금을 내지 않은 경우도 우선매수권을 행사한 것으로 간주한다.
그동안 법원별로 재판부 재량에 따라 자체적으로 공유자 우선매수권을 제한하기도 했지만 법적으로는 무제한으로 매수권을 행사할 수 있었다.
장영섭 법무부 법무심의관은 "이번 법 개정으로 첫 번 입찰의 낙찰률이 약 50%까지 오르고 경매 기간도 1개월 정도 단축될 것"이라고 전망했다.
한편 경매업계에서는 개정된 민사집행법이 채권자에게 큰 도움이 될 것이라고 분석했다. 강은 지지옥션 팀장은 "채권자의 자금 회수가 훨씬 빨라지고 수월해질 것"이라며 "반대로 경매 초기에 해당 부동산을 되찾기 위해 고심하는 채무자나 집을 비워줘야 하는 세입자 입장에선 마음이 다급해졌다"고 지적했다.
정대홍 부동산태인 팀장도 "새로운 물건에 대한 공고가 경매일 14일 전부터 이뤄지는데 첫 기일부터 낙찰될 가능성이 높아지면서 경매 참여자들의 준비기간이 좀 부족할 수 있을 것"이라고 말했다.
