주택시장이 회복국면을 걷고 있는 가운데 신묘년 새해에는 부동산 관련 세제가 많이 바뀌어 세테크 전략 수정이 요구되고 있다. 특히 주택을 장만하려는 무주택자는 물론 갈아타기 수요자들도 바뀌는 세제를 숙지해야 한다. 자신에게 꼭 맞는 지역과 물건을 선택하는 것도 중요하지만 이에 못지 않게 취득·등록세나 양도소득세 등 감면 여부 등도 거래에서 성패를 좌우하는 중요한 변수다.

◆ 9억원 초과 주택 취득·등록세 2배↑

오는 2011년부터는 9억원을 초과하는 고가주택을 매입할 경우 취득·등록세가 올해보다 2배로 늘어난다. 정부가 2006년 9월부터 한시적으로 실시해온 취득·등록세 감면(취득가액의 4%→2%) 조치가 올해 말로 끝나기 때문이다. 다만 9억원 이하 1주택자(일시적 2주택자 포함)에 대해서는 취득·등록세 감면 혜택이 내년 말까지로 1년 연장됐다.

이에 따라 9억원 초과 고가주택을 구입할 경우 내야 하는 세금은 현재 취득가액의 2.2%에서 농어촌특별세(0.2%)와 지방교육세(0.4%)를 포함해 4.6%로 크게 늘어난다. 가령 9억원짜리 주택을 구입할 경우 4140만원의 세금에 채권매입액까지 합치면 5000만원 이상의 취득·등록세를 내야 한다. 9억원 초과 주택은 1주택자라도 예외 없이 적용된다. 취득세와 등록세로 나뉘어 있던 세목도 취득세로 통합된다.

◆ 양도세 예정신고 안하면 20% 가산세 
 
양도세 예정 신고도 이젠 혜택이 없어지고 의무는 더욱 강화된다. 그동안은 부동산 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 하면 10% 세액공제를 해줬다. 하지만 내년부터는 예정신고를 하더라도 이 같은 혜택이 없어지고 오히려 신고를 안하면 가산세가 20% 부과된다. 양도세 신고도 실거래가로 정확하게 해야 한다.

다운계약서나 업계약서를 쓴 후 허위로 신고한 것이 발각되면 취득세의 1∼3배에 해당하는 과태료가 부과되므로 주의해야 한다.

◆ 전세보증금에도 소득세 과세

내년부터는 전세보증금도 일정액이 넘으면 소득세가 과세된다. 지금까지는 주택 월세 소득에 대해서만 과세했지만 주택월세 임대와 상가 임대자의 형평성을 고려한 조치다. 전세보증금 총액이 3억원을 초과하는 부분에 대해서만 과세되며 소득세는 전세보증금 합계액의 60%에 1년 만기 정기예금 이자율을 곱한 금액으로 산정한다.

이중과세 방지를 위해 전세보증금을 은행에 예치해 받은 이자액은 과세소득에서 제외된다. 3주택 이상 보유자라도 전세보증금 총액이 3억원을 넘지 않으면 과세되지 않는다.

◆ 지방 미분양 임대사업 유리

수도권 이외 지방 미분양주택 양도세 감면 혜택도 내년 4월 30일 종료될 예정이다. 하지만 아직 지방 미분양 시장이 나아지지 않은 만큼 감면혜택이 연장될 가능성이 높다. 현재는 지방 미분양 주택을 취득할 경우 5년간 발생한 양도차익에 대해 건설사의 분양가 인하율에 따라 60∼100%까지 감면해 주고 있다.

이에 따라 올해 9월부터 완화된 임대사업자 세제 지원 규정을 활용할 경우 지방미분양 주택을 매입해 임대사업이 쉬워질 전망이다. 임대사업자 등록요건이 종전 5가구 이상에서 3가구 이상 소유로 줄고 세감면 혜택을 받을 수 있는 임대기간도 10년 이상에서 7년 이상으로 크게 완화됐다.