올해 주택시장에는 공급량 감소, 전셋값 상승 등 상승변수가 많다. 그러나 총부채상환비율(DTI) 완화 종료 등 하락변수도 적지 않다.

연구기관에서는 올해 서울ㆍ수도권 아파트값이 2~3% 상승할 것으로 내다본다. 그러나 지역별ㆍ상품별로 상승폭은 다르게 마련이다. 서울 도심 역세권의 중소형 아파트와 신분당선 등 지하철이 새로 개통되는 지역의 주택이 유망할 전망이다.

올 주택시장의 상승ㆍ하락 변수와 유망 지역을 살펴봤다.

올해 주택 시장 상승변수 중 공급이 크게 줄어든다는 게 집값이 오르도록 만드는 가장 큰 요인이다. 주택산업연구원 조사에 따르면 올해 전국의 새 아파트 입주물량이 19만여가구(추정)로 최근 10년(2001~2010년) 평균보다 40%나 감소한다.

특히 서울 강남권의 경우 참여정부 때 쏟아진 재건축 규제 정책으로 재건축 사업이 지지부진해져 입주 물량이 2000가구 미만으로 급감한다.

지난해부터 지속된 전세시장 불안도 집값 상승요소로 작용할 전망이다. 국민은행 조사에 따르면 지난해 서울 지역 아파트 전셋값은 7.4% 상승했다. 이에 따라 서울 지역 아파트의 매매가 대비 전셋값 비율이 44%로 뛰어 4년만에 최고치를 기록했다. 전세수요가 매매수요로 돌아설 수 있는 요인이다.

주택시장 분위기를 이끌어가는 서울 강남권 재건축 대상 단지들이 재건축 추진을 위해 잰걸음을 하고 있는 것도 집값상승 변수로 꼽힌다. 서울 강남구 논현동 경복아파트 등이 재건축의 막바지 절차인 사업시행 인가를 받았다.

DTI 규제 4월부터 재가동

그러나 올해 주택시장에 오를 요인만 있는 것은 아니다. 우선 총부채상환비율(DTI) 규제가 4월부터 재가동될 예정이다.

지난해 10월 이후 주택시장 분위기가 갑작스럽게 호전된 건 정부가 8ㆍ29대책을 통해 DTI규제를 한시 완화한 영향이 크다. 돈줄을 다시 죄면 당연히 주택시장은 악영향을 받는다.

금융감독원이 주택담보대출자에 대해 거치기간 단축을 유도하는 것도 악재다.

연구기관에서는 이런 상승변수와 하락요소를 감안해 내년에 아파트값이 소폭 상승할 것으로 예상한다. 주택산업연구원은 서울ㆍ수도권 아파트값이 2.5% 오를 것으로 예상했고, 건설산업연구원도 2% 가량 상승할 것으로 내다봤다.

지난해부터 계속 오르는 아파트 전셋값은 올해 더 불안해질 것으로 전문가들은 예상한다. 새 아파트 입주 물량이 줄어드는 데다 서울 도심 재개발 사업이 활기를 띠면서 이주 수요가 급증할 가능성이 크기 때문이다.

건설산업연구원 허윤경 연구위원은 “재개발 사업지의 주택 멸실이 급증해 인근 지역 전셋값이 들썩거릴 가능성이 크다”고 예상했다. 주택산업연구원은 올해 서울 전셋값이 5% 상승할 것으로 내다봤고 건설산업연구원도 4% 가량 뛸 것으로 예상했다.

상반기가 내집 마련 적기

집이 없는 사람들은 올해는 언제, 어떻게 내 집 마련에 나서야 할까. 우선 실수요자라면 내 집 마련 시기로 올 상반기를 꼽는 전문가들이 많다. 금리인상 등 변수가 많지만 올해 주택시장이 점차 회복할 것이라는 전망이 우세하기 때문이다.

신한은행 이남수 부동산팀장은 “불확실성이 완전히 걷힌 것은 아니지만 전셋값이 강세를 보이는 만큼 올 상반기에 내 집 마련에 나서는 것이 좋다”고 말했다.

상품으로는 서울 등 도심 역세권 등지의 중소형(전용 85㎡ 이하) 아파트가 단연 1순위로 꼽힌다. 이들 단지는 교통여건이 좋아 생활이 편리하지만 상대적으로 가격이 비싼 게 흠이다. 자금 부담이 크다면 지하철ㆍ도로가 새로 뚫려 서울 접근성이 좋아지는 수도권에 눈을 돌리는 것도 방법이다.

올해에는 신분당선과 분당선 연장선, 용인 경전철 등이 개통한다. 이들 노선 신설역 주변 대단지 아파트나 신축 연립ㆍ다세대주택 등은 도심 주택보다 가격이 싸면서도 교통 개선 효과로 주거환경이 좋아질 전망이어서 눈여겨 볼만하다.