정부의 '2·11 전·월세 시장 안정 보완대책'에 따라 주택 매입 임대사업이 부동산 재테크의 새로운 강자로 우뚝 설 전망이다. 2·11대책은 '임대사업 활성화를 통한 주택 임대물량 공급 확대'와 전·월세난 해소라는 두 마리 토끼를 잡는 데 초점이 맞춰져 있다. 이에 따라 주택임대사업 요건이 대폭 완화돼 진입 문턱이 낮아지고 세제지원 혜택도 파격적이어서 사업전망이 밝다.

부동산 전문가들은 다주택 보유자나 여유자금이 있는 투자자라면 주택임대사업에 적극적으로 나서볼 만하다고 입을 모은다.

■요건·세제완화 사업성 '쑥쑥'

13일 부동산업계와 국토해양부 등에 따르면 2·11대책의 영향으로 주택임대사업이 부동산 재테크의 새로운 한 축을 형성할 전망이다. 이번 대책에서 주택임대사업에 대한 지원이 대폭 강화돼 사업성이 크게 개선됐기 때문이다.

주택임대업 지원방안에 따르면 서울에서 주택임대사업을 하려면 지금까지는 전용면적 85㎡ 이하, 3억원 이하의 아파트를 5가구 이상 구입해 10년 이상 임대해야 했지만 이르면 오는 3월부터는 서울·인천·경기 등 지역구분 없이 수도권 내 전용 149㎡ 이하, 6억원 이하의 주택을 3가구 이상만 구입해 5년 이상 임대하면 취득·등록세 감면과 양도소득세 중과 배제 등의 세제혜택이 부여된다. 또 지방은 현행 규정이 대부분(1가구, 3억원 이하, 지역제한 없이 전용 149㎡ 이하의 조건)이 유지되고 임대기간만 7년에서 5년으로 단축된다.

임대사업자에게는 구입 단계에서 취득·등록세가 전용 60㎡ 이하는 100% 면제, 60㎡ 초과∼149㎡ 이하는 25% 감면되고 보유단계에서는 종합부동산세(종부세) 부과대상에서 제외되며 해당 주택 처분단계의 양도세는 중과대상에서 제외돼 보유기간에 따라 일반과세(6∼35%)된다. 나아가 10년 이상 장기보유 때는 양도세 특별공제 혜택도 주어진다.

여기에 이르면 4월부터 임대사업자가 준공후미분양 물량을 구입하면 파격적인 세제혜택을 받을 수 있다. 건설사가 준공 후 2년 이상 임대 후 분양한 주택을 취득하는 사람이나 준공 후 미분양주택을 취득해 5년 이상 임대하는 사업자에게는 취득세를 최대 50% 감면해주고, 양도세는 취득 후 5년간 발생한 시세차익의 50%를 깎아준다. 대상 주택은 기준시가가 6억원 이하, 전용면적이 149㎡ 이하다.

준공후미분양 주택을 구입해 매입 임대사업을 하면 이런 혜택은 물론 임대사업자에게 주어지는 종부세 비과세 혜택까지 누릴 수 있다. 지난해 12월 말 현재 전국의 준공 후 미분양물량은 4만2655가구이며 이 가운데 수도권이 20.5%인 8729가구를 차지한다. 더구나 준공후미분양 물량은 건설사들이 가격할인 등 각종 혜택을 부여하기 때문에 자금부담을 덜 수 있다.

부동산114 김규정 본부장은 "한 차례 요건이 완화되면서 매입임대 사업자 수가 지난해 말 4만3457명으로 전년(3만4151명)보다 27% 늘었다"면서 "파격적인 혜택으로 인해 올해는 새로운 재테크 수단으로 각광받을 것으로 기대된다"고 말했다.

■매입임대사업 전략은

부동산 전문가들은 매입임대사업 요건과 세제가 대폭 완화됨에 따라 여유자금이 있는 투자자와 3가구 이상 주택보유자들은 주택임대사업을 적극적으로 노려볼 만하다고 입을 모은다.

다만 주택 임대사업의 가장 큰 메리트는 시세차익에 대한 양도세를 감면받는 것인 만큼 가격 상승 잠재력이 크고 환금성이 좋은 아파트를 마련하는 게 최대 관건이다. 여기에 임대수익 여부도 따져봐야 한다.

이를 토대로 하면 우선 임대사업용 주택은 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높고 대중교통 이용이 편리한 지역의 아파트를 잡아야 한다. 더불어 5년 이상 임대해야 하는 만큼 되팔 때를 고려해 노후주택은 가급적 피하는 게 좋다. 노후주택은 가격 상승도 제한적이다. 주택보급률이 높은 지역도 임대사업에 부적절하다.

특히 준공후미분양 아파트는 대부분 그만한 사정이 있는 만큼 해당 사유를 충분히 파악하고 현재의 조건과 임대수요 여건, 향후 가격상승 잠재력 등을 충분히 고려한 뒤 매입에 나서야 한다. 뉴타운이나 신도시 등 택지지구, 지하철 및 도로개통 호재 등이 있는 지역을 중심으로 5년 뒤의 예상되는 여건을 고려해 볼 필요가 있다. 준공후미분양은 동·호수를 선택할 수 있는 만큼 건설사 등으로부터 미분양 정보를 최대한 모으고 조망권, 소음, 편의시설 등을 충분히 고려해 동·호수를 선택해야 한다.

부동산114 김 본부장은 "준공후미분양 아파트는 미분양이 된 원인을 우선적으로 파악해야 한다"며 "장기간 주택경기 침체로 인해 여건이 좋은 아파트도 미분양된 경우가 많기 때문에 제대로 고른다면 높은 시세차익을 기대할 수도 있다"고 강조했다.

한편 주택임대사업 등록은 3가구 이상(수도권 기준)의 주택을 매입한 뒤 신분증과 매매계약서(등기부등본) 등을 지참하고 거주지의 시·군·구 주택과를 방문, 임대사업자 등록신청서를 작성해 제출하면 된다. 신규 취득자의 경우 잔금납부일 이전에 등록해야 취득·등록세를 면제 또는 감면받을 수 있다.