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김응곤 이사  |
| * (현)인사이트옥션 법무팀장
* (전)더블옥션 상무
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| 진원겸 이사 / 5사업부장 / 박사 |
| ◈ (주)인사이트옥션 이사 (5사업부장)
◈ 선한투자연.. |
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| 이정인 부장 |
| 공인중개사 / 부동산학 전공 / 부동산 경공매사 / 부동.. |
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| 최학수 이사 |
| 공인중개사/ 부동산 공경매사/ 부동산권리분석사
/ 건.. |
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| 차을수 이사 |
| 공인중개사 자산관리 분석사 경공매사 유동화채권(NPL)전.. |
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| 김봉민 이사 / 4사업부장 |
| 부동산학전공 / 공경매사 / 부동산자산관리사 / 부실채.. |
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| 최선영 |
| 경영학학사/공경매컨설턴트/부동산자산관리사/부동산권리.. |
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| 김경이 이사 |
| 책임권리분석/ 낙찰성공99.9%/ 신속한명도/특수물건분.. |
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| 심선영 이사 / 2사업부장 |
| 경매경력 인사이트옥션 창업과 함께 15년 경력 / 공인중.. |
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| 성재현 이사 / 3사업부장 |
| *중앙대 전자전기공학부/건국대 사회교육원 부동산학과
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| 박경애 팀장 |
| 부동산학전공 / 공경매사 / 부동산자산관리사 / 부.. |
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| 김종식 사무장 |
| 인사이트옥션 컨설팅 사무장
부자 컨설팅
대학원 졸
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| 김종원 이사 / 1사업부장 |
| 2005~ .부동산경매투자컨설팅(경력15년)
경공매 낙찰.. |
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| 박수진 |
| 연륜있는 전문 컨설턴트로서 고객 눈높이에 맞춰 경매 .. |
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HOME > 커뮤니티 > 부동산뉴스 |
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제목 |
가격 낮춰 판 집, 세금도 줄이려면 |
글쓴이 |
인사이트옥션 |
등록일자 |
2011-08-29 |
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[양도세 줄이려면 필요경비 늘려라]
머니투데이 지영호기자
주택거래에서 조금이라도 절세할 수 있는 방법은 없을까? 정부와 지자체가 취득세 감면을 둘러싸고 격한 줄다리기를 하고 있다. 정부는 불가피한 선택이라고 목소리를 높이는 반면, 지자체는 주택 활성화를 위해서라면 양도소득세(이하 양도세) 인하가 오히려 절실하다고 항변한다.
지자체의 주장은 주택 거래 활성화를 위한 조치 인만큼 취득세 인하로 거래량이 느는 효과가 있어야 하지만 실제 2006년 이후 계속된 취득세 감면에도 불구하고 주택거래는 하락 추세라는 것이 양도세 인하의 이유다.
4일 서울시에 따르면 지난해 서울시가 거둬들인 취득·등록세는 2006년도의 67%에 불과하다. 거래건수 역시 2006년 43만4000건에서 지난해 19만7000건으로 대폭 줄었다.
취득세 감면으로 거래량을 늘릴 수 없다면 지자체의 재정을 줄이기보다 국세인 양도세를 인하하는 것이 합당하다는 논리다.
하지만 양도세 인하는 사실상 불가능해 보인다. 윤증현 기획재정부 장관이 3·22 부동산 거래 활성화대책 이후 계속되어 온 취득세 대신 양도세를 인하하라는 주장에 대해 '더 이상 여력이 없다'고 못 박았기 때문이다. 근로소득세와의 형평성과 이미 유예 중인 다주택자 중과세를 감안하면 양도세 인하는 현실적으로 어렵다는 것이다.
결국 목마른 사람이 우물을 파야 할 상황이다. 양도세 인하가 어렵다면 매매 당사자가 절세하는 방법 밖에 없다. 주택 거래 시 양도세 인하 요령에는 어떤 것들이 있을까?
◆공인중개사 비용은 필요경비
부동산 중개에서 공인중개사에게 지불하는 비용은 거래금액에 따라 다르다. 주택 거래금액이 5000만원 미만이면 30만원, 5000만원 이상 2억원 미만이면 100만원이 최대 수수료다. 6억원 이상 거래하는 경우 법정 수수료율은 0.2~0.9%다.
부동산 중개수수료는 주택을 거래할 때 불가피하게 드는 비용이다. 이른바 필요경비다. 양도세 계산 시 양도가액에서 차감되는 대표적인 돈이다. 양도세는 양도가액에서 취득가액과 기타 필요경비를 차감한 뒤 적용하는 세금이다. 양도가액이 차감되면 그만큼 양도세 부담도 줄게 된다.
만약 중개수수료가 법정 금액을 넘어선다면 어떻게 처리해야 할까. 중개업소에 지불한 금액을 증빙서류로 확보했다면 초과분에 대해서도 필요경비로 인정받을 수 있다. 계약서나 세금계산서, 현금영수증이나 신용카드 매출전표, 무통장입금 영수증 등이 입증 가능 서류다.
지난해부터 공인중개업소가 30만원 이상 거래 시 영수증 등을 발급하지 않다가 적발되면 거래금액의 절반을 과태료로 내야한다. 2012년까지 위반자를 신고자에게 거래금액의 20%를 포상금으로 지급하는 만큼 중개업자가 영수증 발급을 거부하기는 어려운 상황이다.
◆주택 수리비는 상황에 따라
살다보면 발코니를 확장하거나 상하수도 배관공사 등 필요 이상의 돈이 추가로 드는 경우가 있다. 혹은 도색을 하거나 도배·장판을 교체해서 돈이 드는 상황도 발생한다. 이들 중 어떤 경우가 필요경비로 인정될까?
전자에서 들어간 비용은 필요경비로 인정받아 양도차익에서 빠지지만 후자의 경우는 인정받지 못한다. 후자가 인정받지 못하는 이유는 자산가치가 상승하기에 경미한 수선이나 개량으로 보기 때문이다.
하지만 기준은 명확치 않다. 상하수도 교체의 경우 필요경비로 인정받기도 하고 그렇지 않기도 한다. 판단이 모호하다면 국세청 홈페이지 등을 통해 필요경비에 해당되는지 따져 볼 필요가 있다.
일반적으로 새시 공사, 홈오토 설치비, 건물의 난방시설 교체비, 방이나 베란다 확장 등 내부시설 개량 공사비, 보일러 교체비 등 자본 지출이 있을 경우 필요경비로 인정된다. 반면 도배비나 장판비, 외벽 도색, 현관문 교체나 방범창 설치 등은 공제대상에서 제외된다.
향후 양도세를 적게 내려면 매매계약서를 잘 보관하고, 취득 시 들어간 돈에 대한 영수증을 잘 보관해야 한다. 발코니 확장 등 입주할 때 들어간 비용도 증빙서류를 갖춰 놓는 것이 좋다.
참고자료 : < 부동산 절세법 > 신방수 지음/팩컴북스 펴냄
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