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제목 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 배당요구를 임대차계약 해지의 글쓴이 인사이트옥션 등록일자 2011-08-29
 
판시사항】
[1] 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 배당요구를 임대차계약 해지의 의사표시로 볼 수 있는지 여부(적극) 및 그 해지의 효력 발생시기
[2] 금융기관이 신청한 경매절차에서 경매법원이 임차인의 배당요구통지서를 금융기관이 신고한 임대인의 주소로 송달하였다가 송달불능되자 등기우편으로 같은 주소에 발송한 경우, 임차인의 임대차 해지의 의사표시가 임대인에게 도달한 것으로 볼 수 있는지 여부(소극)

【판결요지】
[1] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 규정에 의하면, 제3자에 대한 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있으나, 다만 그와 같은 요건을 갖춤으로써 우선변제권이 있는 주택임차인이라고 하더라도 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 경매절차에서 우선순위에 따른 배당을 받을 수 없으며, 한편 임차주택이 경매되는 경우에 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차기간이 만료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표시하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있고, 경매법원이 민사소송법 제606조 제1항에 따라 임대인에게 배당요구 사실을 통지하여 임차인의 해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되면 이 때 임대차관계는 해지로 종료되며, 임차인이 경매법원에 배당요구를 하였다는 사실만으로는 곧바로 임대차관계가 종료되지 아니한다.
[2] 경매법원이 임차인의 배당요구통지서를 경매신청인인 금융기관이 경매신청 당시 신고한 임대인(소유자)의 주소로 송달하였다가 이사갔다는 이유로 송달불능되자 등기우편으로 같은 주소에 발송한 경우, 금융기관의연체대출금에관한특별조치법 제3조에 의하면, 금융기관의 신청에 따라 진행하는 경매절차에서 통지 또는 송달은 경매신청 당시의 부동산등기부에 기재된 주소나 법원에 신고된 주소에 발송함으로써 송달된 것으로 보도록 하고 있지만, 이는 경매절차에서 송달된 것으로 본다는 것일 뿐이므로, 발송만으로 배당요구통지서에 담긴 임대차 해지의 의사표시가 임대인에게 도달하였다고 볼 수 없다.

【참조조문】
[1] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 , 민사소송법 제606조 제1항 / [2] 민법 제111조 , 금융기관의연체대출금에관한특별조치법 제3조

【참조판례】
[1] 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결(공1996하, 2458), 대법원 1998. 9. 18. 선고 97다28407 판결(공1998하, 2509) /[2] 대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정(공1995하, 2490)

【전 문】
【원고,피상고인】 주식회사 국민은행
【피고,상고인】 김규만
【원심판결】 서울지법 1997. 11. 28. 선고 97나38939 판결
【주문】
상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】
주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 규정에 의하면, 제3자에 대한 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있으나, 다만 그와 같은 요건을 갖춤으로써 우선변제권이 있는 주택임차인이라고 하더라도 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 경매절차에서 우선순위에 따른 배당을 받을 수 없다. 한편 임차주택이 경매되는 경우에 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차기간이 만료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표시하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있고, 경매법원이 민사소송법 제606조 제1항에 따라 임대인에게 배당요구 사실을 통지하여 임차인의 해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되면 이 때 임대차관계는 해지로 종료되며, 임차인이 경매법원에 배당요구를 하였다는 사실만으로는 곧바로 임대차관계가 종료되지 아니한다(대법원 1998. 9. 18. 선고 97다28407 판결 참조).
이 사건에서 보면, 경매법원은 1997. 5. 30. 피고의 배당요구통지서를 원고가 경매신청 당시 신고한 임대인(소유자)의 주소로 송달하였다가 이사갔다는 이유로 송달불능되자 1997. 6. 10. 등기우편으로 같은 주소에 발송하였는바, 금융기관의연체대출금에관한특별조치법 제3조에 의하면, 금융기관의 신청에 따라 진행하는 경매절차에서 통지 또는 송달은 경매신청 당시의 부동산등기부에 기재된 주소나 법원에 신고된 주소에 발송함으로써 송달된 것으로 보도록 하고 있지만, 이는 경매절차에서 송달된 것으로 본다는 것일 뿐이므로, 발송만으로 배당요구통지서에 담긴 임대차 해지 의사표시가 임대인에게 도달하였다고 볼 수 없고, 사정이 위와 같다면, 배당요구통지서가 임대인에게 도달되었다고 보이지도 아니한다.
같은 취지에서 임대차 해지의 의사표시가 임대인에게 도달하였다고 볼 수 없다고 본 원심판결은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 위법이 없다.
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.



대법관 이돈희(재판장) 박준서 이임수 서성(주심)
 
 
 
 
 
 
  
 
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