주택임대차보호법의 주요내용

주택임대차보호법의 주택임차인 보호를 위한 여러 규정 중 가장 중요한 내용은 무엇인가요 ?

중요한 내용은 다음과 같습니다.

1) 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력
선순위 근저당권 등이 없는 임차주택에 주택임차인이 입주하고 주민등록전입신고를 마치면(이를 대항요건이라고 합니다) 그 다음날부터 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 매각되더라도 새로운 집주인(양수인·매수인)에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지는 집을 비워 주지 않을 수 있습니다. 다만 대항력이 있어도 확정일자를 갖추지 않거나 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 경매절차에 참가하여 보증금을 우선 배당받을 수 없습니다.

2) 대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권
대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인(이하 '확정일자부 임차인'이라고 함)은 임차주택이 경매·공매되는 경우에 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위담보권자나 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

3) 소액임차인의 최우선변제권
임대보증금이 소액인 경우 임차주택이 매각되더라도 임차주택(대지 포함) 가액의 ½ 범위안에서 일정 금액 까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자 뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다. 다만 이러한 보호를 받기 위하여는 임차주택에 대하여 경매개시결정의 등기가 경료되기 전에 입주 및 주민등록전입신고를 마쳐야 합니다. 위에서 '주택가액'이라 함은 매각대금에다가 매수신청보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 매수신청보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액을 말합니다.(대법원 2001.4.27. 선고 2001다8974 판결, 재민 84-10 참조).

법인이 사원용 주택의 마련을 위하여 주택을 임차하고 사원을 입주시킨 후 입주한 사원 명의로 주민등록을 마쳤습니다. 이러한 경우 법인도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서 보호받을 수 있는지요 ?

보호받을 수 없습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법은 자연인인 무주택자의 주거 안정을 입법목적으로 하고 있고, 법인은 애당초 대항요건의 하나인 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라 그 직원 명의로 주민등록을 마쳤다고 하더라도 이를 법인의 주민등록으로 볼 수 없기 때문입니다.

저는 일본국적의 외국인으로 주택을 임차하여 입주하였으나 주민등록법상의 전입신고를 할 수 없기 때문에 주택소재지를 신체류지로 하는 전입신고를 하였습니다. 이러한 경우 주민등록을 갖추지 못하였는데 주택임대차보호법상 주택임차인으로서 보호받을 수 있는지요 ?

보호받을 수 있습니다. 왜냐하면 출입국관리법 제31조 제1항 본문은 90일을 초과하여 국내에 체류하는 외국인은 그의 체류지를 관할하는 출입국관리사무소장 또는 출입국관리사무소 출장소장에게 외국인등록을 하여야 하고, 등록을 한 외국인이 그의 체류지를 변경한 때에는 전입한 날부터 14일 이내에 신체류지의 시·군·구의 장 또는 신체류지를 관할하는 출입국관리사무소장·출입국관리사무소 출장소장에게 전입신고를 하여야 한다고 규정하고 있으며, 출입국관리법 제88조의 2는 법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에 있어서 주민등록증 또는 주민등록등·초본을 요하는 경우에는 외국인등록증 또는 외국인등록사실증명으로 이에 갈음한다고 규정하고 있으므로, 귀하의 경우에는 대항요건인 주민등록을 갖추었다고 볼 수 있기 때문입니다.

주택임대차보호법은 원칙적으로 주거용건물(주택)을 적용대상으로 함
- 주거용건물과 비주거용건물의 구분은 임차건물이 현재 일상생활을 하는데 사용되느냐 하는 사실상의 용도를 기준으로 판단하여야 하고 공부(등기부, 건축물대장)상의 용도를 기준으로 판단할 것은 아님
- 건물의 등기·건축허가 여부와는 무관함
- 주거용건물인지 여부의 판단시점은 계약체결시임

저는 건축물대장상의 용도는 공장으로 되어 있지만 현재 내부구조를 변경하여 주거로 사용하고 있는 건물을 임차하여 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 이러한 건물도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지요 ?

적용을 받을 수 있습니다. 어떤 건물이 주택임대차보호법의 적용의 대상이 되는 주거용건물인지 여부는 등기부, 건축물대장 등 공부상 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 사실상 주거로 사용하는지 여부를 기준으로 결정합니다. 따라서 공부상 용도가 상가, 공장으로 되어 있어도 이미 건물의 내부구조 및 형태가 주거용으로 용도 변경된 건물을 귀하가 임차하여 그곳에서 일상생활을 영위하면서 사실상 주거로 사용하고 있다면 주택임대차보호법이 적용됩니다.

☞ 최근 다가구용단독주택에서 옥상의 옥탑을 주거용으로 용도 변경하는 경우를 종종 볼 수 있는데 이러한 경우도 임차하여 실제로 주거용으로 사용하고 있으면 주택임대차보호법의 적용을 받습니다.

저는 현재 주택의 일부를 구멍가게로 개조한 건물을 임차하여 입주와 동시에 전입신고를 마치고 그곳에서 거주하면서 구멍가게를 경영하고 있습니다. 이러한 건물도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지요 ?

적용을 받을 수 있습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법 제2조 후문은 임차주택의 일부를 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우에도 같은 법이 적용된다고 규정하고 있기 때문입니다. 그러나 귀하의 주장과는 달리 건물 중 주택과 점포의 구조와 점유면적, 건물의 주된 용도 등을 참작할 때 오히려 비주거용건물의 일부를 주거로 사용하고 있는 경우라고 판단된다면 주택임대차보호법이 적용되지 않을 수도 있습니다.

저는 현재 방 2개와 주방이 있는 다방 40평을 임차하여 그곳에서 살면서 다방을 경영하고 있는데 전체 면적 중 다방영업을 위한 부분이 27평 정도이고, 방과 부엌을 합한 주거면적이 13평 정도입니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지요 ?

적용을 받을 수 없습니다. 왜냐하면 귀하의 경우에는 비주거용건물 중 일부인 방과 주방을 어디까지나 다방 영업에 부수하여 주거목적으로 사용하는 것에 불과하기 때문입니다.

저는 점포용 건물을 임차하여 장사를 하다가 영업이 잘 되지 아니하여 현재는 주거용으로 내부를 개조하여 거주하고 있습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지요 ?

원칙적으로 적용을 받을 수 없습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법이 적용되기 위하여는 임대차계약 당시에 이미 임대건물이 주거용도로 사용할 수 있어야 합니다. 따라서 귀하의 경우와 같이 계약 당시에 점포용 건물이었다면 그후 임차인이 임의로 주거용으로 개조하더라도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없습니다. 다만 귀하가 임대인의 승낙을 얻어 주거용으로 개조한 경우에는 개조한 때부터 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.

제가 현재 임차하고자 하는 주택이 미등기인데 이러한 건물에도 주택임대차보호법이 적용되어 임대차계약서에 확정일자를 받아 두면 우선변제권을 행사할 수 있는지요 ?

미등기건물이라도 주택인 이상 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 따라서 귀하의 경우에도 임대차계약서에 확정일자를 받아 두면 앞으로 위 주택에 소유권보존등기가 경료되고 근저당권이 설정되어 경매되더라도 근저당권자에 우선하여 임대보증금을 변제받을 수 있습니다. 다만 임대차계약을 체결하기 전에 귀하에게 임대하는 사람이 실제소유자(건축물대장에 의하여 건물소유자로 확인된 신축자)이거나 그로부터 임대권한을 부여받은 사람인지 여부를 확인하여 보아야 합니다.

4. 대항요건인 주택인도와 주민등록

저는 주택을 임차하여 가족과 함께 입주하여 거주하고 있으나 사정이 있어서 처와 자녀만 주민등록 전입신고를 하고 임차인인 저는 전입신고를 하지 못하고 있습니다. 이러한 경우에도 대항요건을 갖추었다고 할 수 있는지요 ?

할 수 있습니다. 왜냐하면 임차인의 처나 자녀와 같이 임차인 본인과 공동생활을 영위하는 가족만이 주민등록 전입신고를 하여도 주택임대차보호법상의 대항요건인 주민등록을 마친 것으로 볼 수 있기 때문입니다.

저는 시골 출신 대학 1학년생인데 현재 방 1칸을 임차하여 전입신고를 하고 입주하여 자취를 하고 있습니다. 그런데 아직 미성년자이기 때문에 시골에 거주하는 부친이 임대차계약을 체결하였습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요 ?

보호를 받을 수 있습니다. 왜냐하면 임차인인 부친이 귀하를 통하여 점유하는 것으로 되기 때문에(이러한 경우 귀하는 부친의 점유보조자가 되는 것입니다 ) 귀하가 점유와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 이상 임차인인 부친이 대항력을 취득하는 것으로 되기 때문입니다.

저는 주민등록전입신고를 하면서 착오로 임차주택의 소재지 지번을 잘못 기재하여 주민등록표에 다른 지번이 기재되고 말았습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요 ?

현재 상태로는 보호를 받을 수 없습니다. 그 이유는 임차인이 착오로 전입신고를 잘못하여 다른 지번에 주민등록이 되어 버린 경우에는 주민등록이 실제 지번과 일치하지 아니하여 주택임대차보호법상의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없기 때문입니다. 따라서 귀하께서는 제3자가 임차주택을 양수받거나 근저당권, 가압류·압류의 등기가 되기 전에 실제지번에 맞도록 주민등록을 신속하게 정정하여야만 그 때부터 비로소 보호를 받을 수 있습니다.

저는 임차인으로서 임차건물 소재지 지번으로 전입신고를 올바르게 하였는데, 담당공무원의 착오로 주민등록표에 지번이 다소 틀리게 등재되고 말았습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있는지요 ?

보호를 받을 수 있습니다(대법원 1991.8.13.선고, 91다18118 판결).

저는 실제 동표시가 '라동'인 신축 다세대주택 101호를 임차하여 사전 입주하면서 주민등록전입신고도 '라동 101호'로 마쳤습니다. 그런데 준공검사후 건축물대장이 작성되면서 '가동'으로 등재되고 그에 따라 등기부도 '가동 101호'로 소유권보존등기됨으로써 주민등록이 공부상의 동표시와 불일치하게 되었습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요 ?

보호를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 주민등록이 공부상의 동표시와 일치하지 않는 경우에는 주택임대차보호법이 요구하는 유효한 공시방법인 주민등록에 해당하지 않기 때문입니다. 따라서 귀하께서는 주민등록을 가동 101호로 정정하여야 그때부터 비로소 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있게 됩니다.

저는 다세대주택(여러 가구가 거주할 수 있는 건물 중 아파트처럼 각 호실마다 구분등기를 할 수 있는 주택)을 임차하여 거주하고 있는데 주민등록상에 주택소재지의 지번만 기재되어 있고 동호수 표시는 기재되어 있지 않습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요 ?

보호를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 주민등록법시행령 제9조 제3항은 다세대주택과 같은 공동주택의 경우에는 지번 다음에 공동주택의 명칭과 동·호수를 기재하도록 규정하고 있고 (예 ○○빌라 ○동 ○호), 주민등록에 동호수를 기재하지 않으면 제3자의 입장에서 임차인이 그 다세대주택의 몇동·몇호에 주소를 가지고 있는지 여부를 알 수 없기 때문입니다. 다만 공동주택이 아닌 다가구용 단독주택(1동의 주택에 출입문을 별도로 설치하는 등 2가구이상이 독립된 생활을 할 수 있도록 건축되었으나 아파트 처럼 각 호실마다 구분등기를 할 수 없는 단독주택)의 층·호수는 편의상 구분하여 놓은 데 불과하고 주민등록법 시행령에 기재하도록 규정되어 있지 않기 때문에 임차인이 전입신고를 하면서 주택소재지의 지번만 기재하여도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

저는 신축된 다가구용 단독주택 중 1실을 임차하여 입주한 후 등기부를 열람하여 보니 위 주택이 ○○동 3의 1, 3의 2 두 필지 위에 축조되어 있는 사실을 발견하게 되었습니다. 이러한 경우에 주민등록표에 주택소재지의 위 양 지번 중 하나인 3의 1만 기재되어 있어도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요 ?

보호를 받을 수 있습니다. 왜냐하면 건축법 제2조 제1항 제1호, 같은 시행령 제3조 제1항은 한 채의 건물이 2필지 이상에 걸쳐 건축된 경우에는 이를 하나의 대지로 보도록 규정하고 있고, 행정관서에서도 위와 같은 경우에 주민등록상에 한 필지의 지번만을 기재하고 있으므로 주택의 대지인 여러 필지 지번 중 하나만 기재한 주민등록도 유효한 공시방법이라고 할 수 있기 때문입니다.

저는 주택을 임차하여 주민등록전입신고까지 마치고 거주하던 중 사정이 생겨서 가족 전원의 주민등록만을 다른 곳으로 일시이전을 하였다가 다시 전입을 하였습니다. 그런데 그 사이에 근저당권이 설정되고 그에 따른 경매가 실시되어 현재 매수인이 저에게 집을 비워 줄 것을 요구하고 있습니다. 임대보증금의 반환을 받지 못한 채 무조건 비워 주어야 하는 것인지요 ?

유감스럽지만 매수인에게 무조건 집을 비워 주어야 합니다. 왜냐하면 귀하와 같이 임대기간 중에 주민등록을 옮기면 비록 그 집에서 가족과 함께 계속 거주하고 있었다고 하여도 대항력을 상실하고 그후 다시 전입신고를 하더라도 그 때부터 새로운 대항력이 다시 발생하므로 그 사이에 근저당권이 설정되면 그에 기한 경매절차에서의 매수인에 대하여 임차권을 주장할 수 없기 때문입니다. 다만 귀하가 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 본인의 주민등록만을 일시적으로 옮겼다면 대항력을 상실하지 않기 때문에 매수인에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 있습니다.

저는 주택을 임차하여 입주한 후 사정이 생겨 며칠이 경과한 후에 주민등록전입신고를 마쳤습니다. 그런데 그후 등기부를 열람하여 보니 제가 임차주택에 입주한 후 전입신고를 하기 전에 임대인이 은행에서 돈을 차용하면서 근저당권을 설정한 사실을 알게 되었습니다. 임대인은 이 주택 이외에는 특별한 재산없이 사업을 하는 사람인데 만일 근저당권실행을 위한 경매절차가 실시된다면 제가 임차주택을 매수한 사람에게 대항할 수 있는지요 ?

대항할 수 없습니다. 왜냐하면 근저당권설정등기 전에 주택의 인도 및 주민등록을 모두 갖추어야만 주택임차인이 매수인에 대하여 대항력을 취득하는데, 귀하의 경우는 근저당권이 설정된 후에 전입신고를 하였기 때문입니다.

저는 가압류등기가 된 집을 임차하여 입주한 후 주민등록을 마쳤습니다. 그런데 그후 가압류채권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 임차주택에 관한 강제경매신청을 하였습니다. 제가 그 강제경매절차에서 임차주택을 매수한 사람에게 대항할 수 있는지요 ?

대항할 수 없습니다. 왜냐하면 귀하가 가압류등기시보다 나중에 대항요건을 모두 갖춘 이상 매수인에게 대항할 수 없기 때문입니다. 다만 귀하가 확정일자를 갖추었다면 선순위 가압류채권자보다 우선변제를 받을 수는 없지만 채권액에 비례하여 평등배당을 받게 됩니다. 예컨대 주택의 매각대금이 8,000만원, 선순위 가압류채권권자의 채권액이 6,000만원, 귀하의 임차보증금이 4,000만원인 경우 가압류채권자가 4,800만원(8,000 × 6/10), 귀하가 3,200만원(8,000 × 4/10)을 각 배당받게 됩니다.

저는 주택을 임차하여 입주 및 전입신고를 마쳤는데, 그 당시에 이미 임차주택에 다른 사람 명의로 소유권이전청구권 보전의 가등기가 되어 있었습니다. 그런데 그 후 가등기권자가 가등기에 기한 소유권이전의 본등기를 마친 후 저에게 명도를 요구하고 있습니다. 임대보증금의 반환을 받지 못한 채 무조건 비워 주어야 하는 것 인지요 ?

유감스럽지만 무조건 집을 비워 주어야 하고 임대보증금은 종전 소유자인 임대인으로부터 반환받을 수 밖에 없습니다. 왜냐하면 귀하가 가등기경료시보다 나중에 대항요건을 갖춘 이상 설사 가등기에 기한 소유권이전의 본등기시보다는 앞선다 하더라도 본등기를 경료한 자에 대하여 대항할 수 없기 때문입니다. 이것은 처분금지가처분자가 본안소송에서 승소확정판결을 받아 소유권이전등기를 경료한 경우에도 마찬가지입니다. 그러나 반대로 만일 임차인이 대항요건을 구비한 후에 가등기가 경료된 경우에는 본등기를 경료한 자에 대하여 대항할 수 있습니다.

저는 2004년 주택을 보증금 5,000만원에 임차하여 입주 및 전입신고를 마쳤는데, 그 당시에 이미 임차주택에 A은행명의로 채권최고액 1,200만원의 근저당권등기가 되어 있었고, 그 후 2005년 집주인이 B은행으로부터 다시 대출을 받으면서 B은행 명의로 채권최고액 5,000만원의 근저당권설정등기를 하였습니다. 그런데 현재 임차주택에 관하여 B은행이 경매를 신청하여 절차가 진행 중에 있습니다. 저는 어떠한 방법으로 보호받을 수 있는지요 ?

귀하처럼 1순위근저당권과 2순위근저당권 사이에 주택임차인의 대항요건이 구비된 경우에 매수인의 지위는 1순위근저당권을 기준으로 정하여지기 때문에 매수인에게 대항할 수 없습니다. 다만 귀하가 매각되기 전에 선순위인 A은행의 근저당채무 1,200만원을 대위변제하여 그 근저당권설정등기를 말소하면 매수인에 대하여 대항력을 행사할 수 있게 되어(대법원 1996.2.9. 선고 95다49523 판결, 대법원 2003.4.25. 선고 2002다70075 판결 참조) 임대보증금 5,000만원을 회수할 수 있으므로 1순위 근저당채무가 임대보증금보다 소액인 경우에는 위와 같이 대위변제하는 방법도 고려하여 볼 만 합니다. 또 귀하가 대항요건 이외에 계약서에 확정일자를 갖추었다면 경매절차에서 배당요구를 하여 매각대금 중 1순위 근저당권자의 변제에 충당하고 남은 금액에서 2순위 근저당권자보다 우선하여 임대보증금의 변제를 받을 수 있습니다.

5.대항력의 내용

임대인의 지위의 당연승계
- 임차인이 대항력이 있다는 것은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 당연승계하므로 임대기간 동안 계속 거주할 수 있고 임대기간이 만료되면 양수인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 된다는 것을 의미함
- 양수인에는 매매·증여·상속 및 경매·공매 뿐만 아니라 미등기인 무허가건물의 소유권을 사실상 양수한 경우도 포함되나 양도담보에 의한 권리취득은 해당되지 않음
- 대항력이 있으면 임대인의 지위가 양수인에게 당연승계되므로 임차인은 양수인에 대하여만 임대보증금 반환청구를 할 수 있음

저는 주택을 임차하여 입주후 주민등록을 마쳤는데 임대인이 임차주택을 다른 사람에게 양도하였습니다. 제가 임차주택의 양수인에게 임차권을 주장할 수 있는지요. 만일 임대기간이 끝난 후 임대보증금을 반환받지 못하고 있는 사이에 주택이 양도되면 어떻게 되는지요 ?

귀하는 양수인에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 왜냐하면 주택임차인이 대항요건을 갖춘 후 주택이 양도되면 양수인은 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것으로 되기 때문입니다. 따라서 귀하는 양수인과 다시 임대차계약을 체결할 필요없이 나머지 임대기간 동안 계속 거주하다가 임대기간이 끝나면 양수인으로부터 보증금을 반환받을 수 있습니다. 그리고 임대기간이 끝난 경우에도 귀하가 임대보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 계속하는 것으로 보게되고, 그 상태에서 임차주택을 양수한 자는 임대인의 지위를 승계하게 되므로 설사 양수인이 명도를 청구하는 경우에도 보증금을 반환받을 때까지는 임차주택을 비워 줄 의무가 없습니다.

저는 주택소유자인 임대인의 동의를 받아 대항력 있는 임차인으로부터 임차권을 양도받았습니다. 그런데 원래의 임차인이 대항력을 취득한 후 제가 임차권을 양도받기 전에 임차주택에 관하여 근저당권이 설정되고 그 근저당권에 기한 경매절차가 현재 진행 중에 있습니다. 저는 매수인에 대하여 임대보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 됩니까 ?

귀하처럼 임대인의 동의를 얻어 대항력을 갖춘 임차인으로부터 적법하게 임차권을 양도받은 경우 임차인의 주민등록 퇴거일부터 주민등록법상의 전입신고기간인 14일 이내에 전입신고를 마치고 주택에 입주하였다면 원래의 임차인이 갖고 있던 대항력을 주장할 수 있습니다. 따라서 귀하가 위 요건을 갖추었다면 임차권을 양도받기 전에 근저당권이 설정되었어도 그 실행을 위한 경매절차에서 매수한 자에 대하여 임대보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다(대법원 1988.4.25. 선고 87다카2509 판결, 대법원 1994.6.24. 선고 94다3155 판결 각 참조).

저는 주택을 금4,000만원에 임차하여 입주하고 주민등록전입신고를 마쳤습니다. 그런데 그 후 등기부를 열람하여 보니 제가 임차하기 전에 이미 임대인이 은행에서 돈을 차용하면서 근저당권을 설정한 사실을 알게 되었습니다. 만일 앞으로 위 임차주택에 대한 근저당권실행을 위한 경매절차가 개시된다면 저는 어떠한 방법으로 임대보증금을 회수할 수 있습니까 ?

귀하의 경우는 주택인도 및 주민등록을 갖추기 전에 이미 근저당권이 설정되어 있었기 때문에 매수인에게 대항력을 행사할 수 없습니다. 그러나 계약서에 확정일자를 받아두면 앞으로 경매절차에서 배당요구를 하여 선순위 근저당권자의 채무 변제에 충당하고 남은 배당대금이 있는 경우 후순위 근저당권자와 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있으므로 임차주택의 담보가치가 충분하다면 지금이라도 계약서에 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다.

저는 가압류된 주택을 양수한 사람으로부터 가압류가 해제될 것이라는 말을 믿고 주택을 임차하여 입주후 주민등록을 마치고 확정일자까지 갖추었습니다. 그런데 그후 가압류채권자가 본안소송에서 승소판결을 얻어 위 주택에 대한 강제경매를 신청하였습니다. 저는 어떠한 방법으로 보호를 받을 수 있습니까 ?

귀하의 경우에는 매수인에게 대항할 수 없고, 확정일자를 갖추거나 소액임차인이라도 배당요구를 할 수 없습니다. 다만 배당을 실시한 결과 잉여액이 있는 경우에는 제3취득자에게 교부될 잉여금교부청구권을 가압류한 후 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받아 임대보증금 중 일부를 회수할 수도 있습니다.

6.확정일자부 임차인의 우선변제권

확정일자부 임차인과 담보권자와의 우선순위는 대항요건 및 확정일자를 모두 구비한 최종시점과 담보권설정등기시점을 기준으로 판단함
다만 확정일자부 임차인의 우선변제권은 임차주택의 소유권이 경매·공매에 의하여 변경된 경우에만 적용되고 매매·증여 등 법률행위에 의하여 양도된 경우에는 인정되지 아니함

확정일자란 무엇이고 임대차계약서에 어떠한 방법으로 부여받습니까 ?

임대차계약서상의 확정일자란 그 날짜 현재 그 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위하여 임대차계약서의 여백에 기부(記簿)번호를 기입하고 확정일자인을 찍어 주는 것을 말합니다. 확정일자는 첫째 임대차계약서에 위 공증기관에서 확정일자인을 찍어 주는 방법, 둘째 임대차계약서에 법원·등기소의 공무원과 읍·면·동사무소의 공무원이 확정일자인을 찍어 주는 방법의 세 가지 유형에 의하여 부여받을 수 있습니다. 그런데 현재 일반 국민들이 주로 이용하는 방법은 세 번째 방법인데 그 중에서도 특히 인근 읍·면·동사무소를 이용하면 주민등록전입신고를 하면서 동시에 확정일자를 부여받을 수 있으므로 시간과 노력을 절약할 수 있습니다. 그리고 임대차계약서의 확정일자는 임대인의 동의 없이 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있고 수수료는 1건당 600원(사문서의일자확정청구수수료규칙 제2조 제1항, 공증기관의 경우는 공증인수수료규칙 제22조의 규정에 의하여 1,000원임)입니다. 그리고 공증인사무소, 법무법인 또는 공증인가 합동사무소(공증인가합동법률사무소 제도는 2005. 1. 27. 법률 제7357호로 변호사법을 개정하면서 폐지되었으나 부칙 제6조의 규정에 의하여 종전의 규정에 의하여 공증인의 직무를 행할 수 있음) 등 공증기관에서 임대차계약서를 공정증서로 작성하여도 확정일자를 받은 것과 동일한 효력이 있습니다.
확정일자를 받지 않으면 선순위 담보권자 등이 있는 경우 매각으로 임차권이 소멸하여 매수인에게 대항하지 못하고 소액임차인이 아닌 한 배당을 받을 수 없으나, 확정일자를 받아두면 후순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당받을 수 있습니다. 따라서 확정일자는 임차인에게 우선변제권을 인정하는 반면 그 절차가 간단하고 비용도 거의 들지 않기 때문에 받아두면 편리합니다.

임차주택에 관하여 경매개시결정의 등기가 경료된 후에도 임대차계약서에 확정일자를 부여받을 수 있는지요, 또 부여받은 경우 그 효력은 어떻게 되는지요 ?

확정일자부 임차인으로서 우선변제를 받기 위하여는 반드시 경매개시결정의 등기 이전에 확정일자를 갖출 필요가 없습니다. 따라서 경매개시결정의 등기가 경료된 이후에 확정일자를 받은 경우에도 별도의 집행권원 없이 배당요구를 할 수 있고, 선순위 담보권자나 압류·가압류채권자에게 우선할 수 없지만 후순위 담보권자나 기타 일반채권자보다는 우선하여 배당받을 수 있습니다.

저는 주택임대차계약서에 확정일자를 받아 보관하던 중 부주의로 분실하고 말았습니다. 만일 현재 거주하고 있는 임차주택에 관한 경매절차가 개시되는 경우 배당요구를 하려면 계약서가 필요하다고 하는데 어떠한 구제방법이 있는지요 ?

귀하께서는 임대인의 동의하에 임대차계약서를 다시 작성하더라도 소급하여 최초 계약서에 받은 확정일자인과 같은 날짜의 확정일자를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 현재 확정일자부여기관의 확정일자 부여업무처리를 보면 단순히 주택임대차계약서에 확정일자를 찍어 줄뿐이고 보증금액수 등 그 계약서의 내용을 확인한 후 그에 관한 자료를 남겨두지 않기 때문입니다. 따라서 현재 귀하가 선택할 수 있는 최선의 방법은 계약서를 다시 작성하여 현재의 시점에서 새로 확정일자를 부여받는 것입니다.

저는 주택을 임차하여 입주 및 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자를 받았으나 임대기간 중에 개인사정으로 일시 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다가 최근에 다시 전입신고를 하였습니다. 계약서에 확정일자를 다시 부여받아야 하는지요 ?

귀하는 확정일자를 다시 부여받을 필요는 없습니다. 그러나 주민등록을 전출한 시점에 우선변제권을 상실하였다가 재 전입신고를 한 때에 다시 우선변제권을 취득하게 됩니다. 따라서 주민등록을 다시 전입한 때를 기준으로 후순위 담보권자에 대하여는 우선하지만 귀하가 일시 주민등록을 이전한 사이에 설정된 근저당권자 등 다른 담보권자에 대하여는 후순위로 됩니다.

저는 주택을 임차하고 입주하여 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자도 받았는데, 집주인이 그 후 은행에서 사업자금을 빌리면서 임차주택에 근저당권을 설정하였고 대출금을 변제하지 아니하여 현재 경매절차가 진행 중에 있습니다. 저는 주택임대차보호법상 어떠한 보호를 받을 수 있는지요 ?

귀하는 근저당권보다 대항요건과 우선변제권 취득요건을 모두 갖추었으므로, 첫째 매수인에게 대항하여 나머지 임대기간 동안 그리고 기간만료 후에는 보증금의 반환을 받을 때까지 임차주택의 반환을 거부할 수 있고, 둘째 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금의 우선변제를 받을 수도 있습니다. 위 두 가지 권리중 어느 것을 행사할 것인지 여부는 귀하가 자유롭게 결정할 수 있고, 우선변제권을 행사한 경우 만일 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 나머지 보증금을 반환받을 때까지 매수인에게 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다. 다만 근저당권설정등기 후에 임대인과 계약을 갱신하면서 보증금을 인상한 경우에는 인상전 보증금액에 한하여 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금 중 인상된 부분에 대하여는 대항력이나 우선변제를 주장할 수 없습니다.

확정일자일과 근저당권설정등기일이 같은 날짜인 경우

저는 주택임대차계약을 체결하고 먼저 입주 및 주민등록을 모두 갖춘 다음날에 계약서에 확정일자도 받았습니다. 그런데 우연히 확정일자를 받은 날에 근저당권설정등기가 경료되었습니다. 저와 근저당권자 중 누가 우선하는지요 ?

같은 순위입니다. 왜냐하면 임차인과 근저당권자 사이의 우선순위는 임차인이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 최종 시점과 근저당권설정등기를 마친 시점의 전후에 의하여 결정되기 때문입니다. 따라서 귀하는 근저당권자와 같은 순위에서 채권액에 비례하여 평등배당을 받습니다.

저는 주택임대차계약을 체결하고 입주를 한 후 계약서에 확정일자도 받았으나 개인 사정으로 주민등록 전입신고를 그보다 늦게 하였습니다. 그런데 나중에 등기부를 열람해 보니 전입신고를 한 날에 근저당권설정등기가 된 사실을 발견하게 되었습니다. 저와 근저당권자 중 누가 우선하는지요 ?

근저당권자가 우선합니다. 왜냐하면 우선변제권은 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그보다 먼저 갖춘 경우에는 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날에 발생하므로 귀하의 우선변제권도 전입신고를 한 다음날(즉 근저당권설정등기일 다음날)에 발생하기 때문에 근저당권자가 우선하게 됩니다.

저는 주택임대차계약을 체결하고 입주와 주민등록을 모두 갖춘 다음날에 계약서에 확정일자도 받았습니다. 그런데 우연히 확정일자를 받은 날에 순위 1, 2, 3 의 근저당권이 설정되었습니다. 저와 근저당권자들 사이의 우선순위는 어떻게 되는지요 ?

먼저 임차인의 임대보증금액과 각 근저당권자의 피담보채권액에 비례하여 평등배당을 하고, 근저당권자 상호간에는 선순위 근저당권자가 그 채권액을 만족받을 때까지 후순위 근저당권자의 배당액을 다 가져갑니다. 예컨대 매각대금이 8,000만원이고, 임차인의 보증금액이 4,000만원, 근저당권자들의 채권액이 각 2,000만원이라면 임차인은 3,200만원(8,000 × 4/10)을 배당받고, 근저당권자들의 배당액은 각 1,600만원(8,000 × 2/10)이 되지만 실제로는 1, 2 순위 근저당권자가 각 2,000만원(1,600+400)을 배당받고, 3순위 근저당권자는 800만원(1,600-400-400)만을 배당받게 됩니다. 그 이유는 근저당권자 상호간에는 우선순위가 분명히 정해지나 임차인이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 최종시점과 근저당권설정등기를 경료한 시점의 선후를 정하는 것은 사실상 불가능하기 때문입니다.

제가 임차하여 거주하는 주택에는 임차인이 여러 명 있고 각 임차인은 모두 입주와 전입신고를 마친 후 확정일자도 갖추었는데 대항요건 및 확정일자를 갖춘 최종 시점이 모두 근저당권자보다 우선합니다. 임차인간의 우선순위는 어떻게 되는지요 ?

임차인별로 근저당권자에 대한 우선변제권을 인정하되 그들 상호간에는 대항요건 및 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선순위가 결정됩니다.