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'흠'과 '공시지가'에 싼 땅의 비밀이 숨어있고 "소액" "땅 투자"의 노하우가 있습니다. 아울러 '인구가 계속적으로 유입' 되는 지역의 선택이 성공적인 부동산 투자의 관건입니다. 무슨 상품이던 '흠'이 있으면 가격이 쌉니다. 특히 부동산 상품의 경우 값이 싼 땅은 일반인 기준에서 보면 꼭 결정적인 '흠'이 있습니다. 경매에서도 마찬가지로 '흠'이 있는 땅이 여러 번 유찰되어 가격이 쌉니다.

현장답사 전 탁상평가나 실제 현장답사에서 일반인들은 자신들이 통상적으로 '흠'이라 생각하는 7가지 체크리스트에 대한 고정관념에 너무 얽매여 있습니다. 이 고정관념들을 나름의 기준으로 정리해 자신 만의 시각으로 정립할 수 있어야 합니다. 그래야 비로소 각개 부동산 물건을 대할 때마다 다양하고 유연한 생각을 할 수 있습니다. 이런 자신의 시각이라는 기반 없이는 '흠'에서 장점이나 치유방법을 찾을 수 없습니다.

현장답사에서 보는 것은 도로, 경사도, 향, 인접토지, 수질, 토질, 지상물 등 7가지입니다.도로는 폭 몇 미터에 몇 미터나 접해 있는지를 보는 것입니다. 그 땅까지 진입도로가 없는 땅을 맹지라고 합니다. 맹지는 현장답사에서 최우선으로 고려하는 것이며 보통 사람들이 가장 꺼리는 '흠'입니다. 하지만 맹지도 어느 곳에 있느냐와 활용, 치유, 보상가능 한가를 보아야 합니다.

경사도는 15도이하만 찾지 말고 이를 초과해도 골프장, 약초 재배 적지로 활용됩니다.
향(向)은 건축기술의 발달로 남향만을 고집할 일이 아니고 북향이 적지인 용도도 있습니다.
인접토지는 이웃 땅의 이용이나 활용 상태를 보아야 그 땅의 차별화를 꾀 할 수 있다는 점과 지자체 마다 다른 연접개발(완화나 규제) 여부도 참고사항입니다.
수질은 지금 눈에 보이는 물도 중요하지만 수맥의 존재여부도 중요 합니다.
토질은 황토 등 특정의 사용목적이 아니라면 주어진 토질의 장점 등을 점검해 봅니다.
고압선(철탑)등 지상물 은 그 치유(이전, 지하 매설 등) 여부를 검토 합니다. 입목은 천연기념물, 수원 보호림, 소나무 등은 물론 기타 입목도 그 밀식도가 문제입니다.

맹지, 급경사, 북향, 철탑 등 현장답사 점검 요인들이('흠') 가격 흥정을 유연하게 합니다. 이런 '흠'이 소액으로 "부동산 투자"를 할 수 있는 더 없는 노하우가 될 수 있습니다. 이제 '흠'과 '공시지가'를 연관해 보겠습니다.

땅은 개별성 등 그 고유특성 때문에 가격을 정하기가 매우 어려워 '정가가 없다'고 합니다. '공시지가'는 '정가가 없다'는 땅 값을 토지평가사라는 전문가가 장기적, 반복적으로 표준지를 답사하고, 전문적인 각종 데이터로 가 · 감해 평가하는 객관성 있는 가격 입니다.

공시지가는 대부분의 경우 실제 거래가격 보다 낮 습니다. 하지만 특별한 경우 실제거래 가격이 공시지가가 보다 낮은 물건도 있습니다. '흠'이 있는 땅, 대규모 임야, 불경기에 나오는 경매 물건 같은 것들 입니다.

전국 오지의 몇 십만 · 몇 백만 평의 임야가 공시지가이하로 매물로 나온 경우도 있습니다. 실제로 어떤 사람은 이 임야매물을 800원에 매입해 산림청에 공시지가 1,000원으로 매각한 실제 사례도 있습니다. 또 국가나 지방자치단체가 땅의 일부를 사용하고 있어 그 땅의 실제 거래가격이 공시지가보다 낮아진 경우가 있습니다. 이런 때는 소유자가 관련 부처에 공시지가로 그 땅의 매수를 청구할 수 있습니다.

경매의 경우도 3차 이상 유찰되거나, '공시지가'보다 아래면 아무리 불경기라도 낙찰 됩니다. 최근 지방 어느 지역의 농림지역이고 맹지인 임야 경매 물건이 공시지가보다 가격이 낮아져 4차 경매에서 3차 가격 가까이로 낙찰된 사례가 있습니다. 이 땅의 낙찰자는 '소액 투자가 장래 빛을 볼 것'이라는 생각도 했지만 그보다 자신이 현재 하고 있는 산채전문 음식점의 식재료를 재배, 조달하기 위한 목적도 있었다고 합니다.

수원에 사는 A씨는 최근 인접도시에 급매물 나온 농림지역, 맹지인 땅을 보고 있습니다. 이 급매물건은 아직 공시지가 이하로 내려가지는 않았지만 공시지가 정도로 흥정이 진행 중입니다. 그는 이 땅에 대해 더 자세히 알아보기 위해 그 도시의 시청 도시과를 방문했습니다. 그가 시청에서 담당공무원에게 농림지역의 활용과 도시재정비등에 대해 여러 가지를 묻는 과정에서 의외의 사실을 알게 되었습니다. 이 땅과 80미터가 이격된 위치에 생기는 2차선의 버스길 신설 도면을 보게 된 것입니다. 현재는 맹지이지만 인근에 버스길이 생기면 그 버스길까지 연접된 땅의 소유자와 이 땅의 소유자가 '토지 공동이용'을 협의할 수 있다는 생각과 그들에게서 폭 4미터의 땅을 그들이 요구하는 가격으로 사 모으면 '진입도로'를 만들 수 있다는 계산도 해 봅니다. 그는 이 땅이 향후 도시계획 등으로 수용 될 경우 '맹지나 도로가 있는 땅이나 보상에서 별다른 차이가 없을 것'이라는 예상도 합니다. 또 시청에서 농림지역 이라도 농사관련시설의 건축이 가능하다는 이야기도 들었습니다.

다음으로 '흠'과 '인구유입'에 대한 사례를 S씨의 경우로 보겠습니다. S씨는 기존 철도가 전철화 된 지역(경기도 경계와 바로 접한 지방 철도역-그 지역에 누가 될 수 있어 실명은 생략함)의 신생 전철역에서 도면상 축약, 직선거리로 1킬로미터 이내의 역세권이라 생각되는 곳에 땅을 샀습니다. 기존 철도가 전철화 된다는 계획이 확정되기 전 Q씨가 매입한 땅을 전철역 공사가 착공될 즈음 예의 S씨가 평당 50만원에 그 땅을 산 것입니다. 그는 매입 당시 나중에 땅값이 오르지 않아도 이곳에서 전원생활을 하겠다는 생각에 2미터 도로에 관리지역인 이 땅을 샀는데 지난주 현장에서 이 땅이 평당 80만원을 호가 하지만 매수자가 없다는 사실을 확인 했습니다.

반면 비슷한 시기에 용인의 맹지이며 농림지역 임야를 평당 5만원에 산 또 다른 S씨는 1년 전 평당 13만원에 그 땅을 처분 했다고 합니다. 지역, 지구의 차이나 맹지 여부 보다 '인구의 유입'여부가 매입가격 대비 투자 수익률과 환금성을 담보 합니다.

인구의 지속적인 유입 여부의 판단 기준은 그 지방자치단체의 재정자립도입니다. 용인은 인구 유입 등으로 세원이 계속적으로 늘어 재정 자립도가 전국적으로도 수위입니다. 부동산 투자는 '미래를 사는 것'이라는 상투적인 표현보다 "세상에는 흠이 없는 땅도 없지만 전혀 활용 불가능 한 쓸모없는 땅도 없다"는 구체적이고 실질적인 말씀을 드립니다.

원룸클럽 김상헌 대표