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"한강르네상스"프로젝트의 성공을 위해 서울시가 한강변의 용적율을 대폭 완화 합니다. 벌써부터 이 지역 부동산 가격이 들썩인다는 보도입니다. 재건축 등 도시개발에서도 용적율이 완화 되지 않으면 사업의 진행 속도가 느려지거나 아예 사업을 포기해야 하는 경우가 여러 곳 있습니다. 용적율의 오르내림 하나로 "대박"의 투자처가 "쪽박"의 투자대상지로 변신하기도 합니다. 개인이 공동주택을 매입하면서 토지지분과 용적율을 따져보는 이유도 이 때문입니다. 용적율은 이렇게 가계나 기업에게 큰 영향을 끼치는 것은 물론 중요한 부동산정책 수단으로 활용되고 있습니다.

용적율은 한마디로 "해당 토지에 최대 건축 규모"를 얼마로 하느냐는 것입니다. 이는 복잡하게 이야기 할 것 없이 그 땅이 소재한 지역의 시 · 군 · 구청의 도시계획조례를 보면 됩니다. 도시계획과나 건축과의 담당 공무원에게 문의 하거나 이들 지자체 인근의 건축사 · 지적측량사무소에 의뢰하면 해당 가설계도나 용도변경에 대한 정확한 정보를 알 수 있습니다. 이렇게 쉬운 일을 각 가계나 기업이 알아야 하는 이유는 사안마다 공무원이나 건축사에게 물을 수 없는 한계와 빠른 투자결정을 하기 위함이며 나아가 알고 물어야 더 정확한 정보를 얻을 수 있기 때문입니다.

용적율을 조감 적으로 이해하는 데는 관련 사례를 살펴보는 것이 가장 빠릅니다. 두 가지 사례를 소개 합니다. 하나는 용적율을 챙기지 못해 손해 본 경우이고 다른 하나는 용적율 등을 미리 검토해 수익을 본 사례입니다.

A씨는 어느 공휴일 모친이 살고 있는 단독주택에 문안 인사차 방문해 바로 옆 단독주택이 건축업자에게 팔려 다세대주택으로 건축 공사가 진행되고 있는 것을 보았습니다. 그 같은 공사 현장을 가끔 보아온 그는 대수롭지 않게 생각하던 중 며칠 후 모친에게서 건축업자가 레미콘 차를 통행시켜 집 앞 도로의 하수관이 파손되어 통행이 불편한데도 계속 보수를 미루고 있고 할머니가 집주인인 것을 알고는 제대로 사과도 안한다는 것입니다. A씨가 현장에 가서 보니 건축업자는 공사가 마무리된 후 보수해야 이중으로 일은 안 해도 된다고만 답변하였습니다.

이에 A씨는 3층 골조 상태인 이 건축물에 대해 전문가를 대동해 조사하기 시작 했습니다. 인허가 내용대로 제대로 용적율을 적용 했는지, 접도 요건, 전면도로 사선제한, 일조권, 인접대지와 경계, 개구부의 위치와 크기 등 여러 가지를 검토 하면서 아주 중대한 사실을 발견 했습니다. 만약 이 건축업자의 건물이 준공이 되면 차후 모친이 지금 소유한 단독주택을 헐고 그 대지에 건물을 지을 경우 이웃의 이 신축건물 때문에 건축규모를 축소 할 수밖에 없어 재산상 큰 손실이 생긴다는 사실입니다.

만약 A씨가 이런 사실을 2층 골조가 올라가기 전 알았거나 착공 전에 "용적율" 같은 상식적인 이야기를 건축업자와 나눠 설계도나 시방서대로 공사하도록 했다면 분쟁도 피하고 모친의 예상되는 재산 손실도 막을 수 있었을 것입니다. 결국 이 문제는 건축업자가 모친이 사는 단독주택을 매입함으로서 해결을 보았지만 모친은 30년 이상 살던 정든 곳을 떠나야 했고 건축업자가 "매입" 하기까지 여러 어려운 과정을 경험하게 되었습니다.

다른 사례의 B씨는 급매로 나온 낡은 단독주택을 매입해 이곳에 다중주택을 건축해 수익을 낸 경우입니다. 북쪽으로 4미터 도로를 낀 이 단독 주택은 경사가 급한 곳에 위치해 겨울에 눈이 오면 통행이 불편 한 곳이었습니다. B씨는 매입에 나서기 전 자신이 알고 있는 용적율 · 건폐율 · 전면도로 사선제한 · 일조권 등의 기본지식을 해당 부지에 적용해 보고 승산이 있다고 판단한 후 해당 구청 인근의 건축사 사무소에서 상담과 가설계(비용은 무료)를 받아보고 매입 의사결정을 했습니다. B씨는 현재 매달 상당한 월세 수입으로 노후를 안정적으로 보내고 있습니다.

용적율과 건폐율의 기본을 정한 법률은 '국토이용및계획에관한법률'입니다. 이 법에서 용도지역, 용도지구에 따른 용적율의 기본적인 사항이 정해져 있지만 해당 시청 · 구청 · 군청(지자체)의 사정에 따라 각 지자체가 용적율의 세부적인 사항(강화, 완화)을 정 합니다.

보통 상식으로 통하는 몇 가지를 적어 보겠습니다. 해당 토지에 대한 정확한 용적율은 그 지역의 도시계획조례와 도시계획지침을 보면 됩니다. 전면도로의 사선제한은 집 앞 도로의 폭이 4미터이면 건축물의 높이는 그 두 배인 8미터를 넘지 못 합니다. 만약 10미터 높이로 지으려면 대지 경계선에서 도로 쪽에서 1미터 후퇴해야 합니다. 앞서의 사례에서 모친의 옆 신축건물은 골조가 올라간 상태인데도 용적율에 문제가 있어 30년 경력의 "자신이 안 통하는 곳이 없다"는 예의 베테랑의 건축업자의 손을 들게 만든 경우입니다.

일조권의 경우 건축물 높이가 4미터 이하는 정북방향으로 1미터, 4미터 초과 8미터 이하는 2미터, 8미터를 초과해 건축하려면 건축물 높이의 2분지 1(10미터 높이라면 정북방향으로 5미터를 이격)을 띄어 건축해야 합니다. B씨의 사례에서 북쪽도로 4미터를 낀 단독주택은 일조권에서 자유롭고 경사지라는 조건은 지하층의 3면이 모두 밖으로 드러나 하루 중 일조량이 1층과 별반 차이가 없는 것을 장점으로 활용하여 성공한 예라 할 것입니다.

이제 기본 중에 기본인 용적율과 건폐율의 개념에 대해서 짚고 갑니다. 대지가 100평이고 용적율이 200%, 건폐율이 50%라면 이 건축물의 최대 건축규모는 200평이고, 1층의 바닥면적의 최대한은 50평입니다. 따라서 용적율로만 보면 이 건물은 각개 층을 50평으로 4층 까지 건축이 가능 합니다.

건폐율과 용적율의 계산에는 공히 지하층 면적은 포함되지 않습니다. 지하공간의 활용을 위해서 지하가 몇 개 층이고 면적이 얼마가 되던 건물의 연면적으로는 계산되지만 건폐율이나 용적율의 계산에는 들어가지 않습니다. 즉 위 건물의 지하가 두 개 층으로 50평씩 100평이라고 가정 할 경우 건축 연면적은 300평이나 지상면적이 200평 이므로 적법한 건축물이라는 말입니다.

요즘 예전부터 써온 척관법인 "평"대신 미터법인 "평방미터"를 쓰라는 게 정부의 말이지만 우리는 아직 "평"에 더 익숙해 있습니다. "평방미터"를 "평"으로 환산하는 정확한 공식은 해당 "평방미터"를 400으로 나누고 121을 곱하면 "평"이 나오고 반대로 "평"을 "평방미터"로 환산하려면 해당 "평"(100평)을 121로 나누고 400을 곱하면(330.5785평방미터) 됩니다.

원룸클럽 김상헌 대표