많은 전문가들이 2010년은 토지시장을 주목하라고 말하고 있다. 경기상승과 개발호재, 그리고 주택시장에 후행하는 토지시장의 특성상 토지시장이 어느 분야보다 유망할 것으로 전망하고 있다.

땅이 좋다고는 하지만 토지시장에 진입하기 위해서는 많은 장벽이 필요하다. 공법규제를 비롯해 지역분석, 시세분석 등 많은 요소를 짚어야 하지만 무엇보다 큰 장벽은 매입금액이 크게 들어간다는 것이다.

‘토지시장이 좋을 것이다’라고 했을 때 모든 토지시장에 일률적으로 적용되는 것은 아니고, 분명 수도권을 의미하고 있다. 수도권 토지시장이 안정적이며, 큰 수익을 낼 수 있을 것이라는 전망에는 동의하지만 수도권에서 땅을 사는 것이 어디 쉬운 일인가?

도시지역은 땅값이 비싸고, 그동안의 상승 폭 때문에 추가상승에 대한 여력이 그다지 크지 않을 것이다. 따라서 토지투자를 생각했을 때 도시지역보다는 농지나 임야 등 개발할 소지가 있는 토지가 주된 대상이 되고 있다. 농지나 임야라고 해도 2001년부터 상승랠리를 10여년 끝에 한 결과 현재 땅값은 과거와는 매우 다른 상황이다.

예를 들어 2002~3년도에 가평군 북면 현리 일대 관리지역 땅값이 3.3㎡당 10~15만원선이었지만 지금은 3.3㎡당 40만원을 호가하고 있다. 농지가 1,650㎡(약500평)이라고 가정했을 때 과거에는 1억원 안으로 투자가 가능했지만 지금은 2억원 이상이어야 투자가 가능하다.

역시 비슷한 시기에 양평군 양서면 목왕리 임야는 33,058㎡(약1만평) 규모일 경우 3.3㎡ 10만원선에 매입이 가능했지만 지금은 3.3㎡당 40만원 이상을 호가하기 때문에 40여억원은 있어야만 매입이 가능하다.

이렇듯 수도권 땅값이 크게 오르면서 매입자금 규모는 더욱 커진 상황이다. 여기에 땅값이 큰 폭으로 올랐기 때문에 추가 상승에 대한 회의적 시각도 신규 매수자들에게 있어서 진입장벽으로 작용하고 있다.

진입장벽이 있음에도 불구하고 땅을 사기 위한 행렬은 계속되고 있다. 그 이유는 땅이 가지는 수익적 가치 때문이다. 

박모씨는 2008년 하반기 인천 옹진군 북도면 장봉리(장봉도)에 임야 1,652㎡(500평)을 매입했다. 매입가는 3.3㎡당 20만원에 총 1억원에 매입했다. 대출을 50% 발생시켜 실제 투입비용은 5천만원이었다. 개발행위허가를 얻어 벌목까지 마친 상태에서 3.3㎡당 40만원에 매입하겠다는 매수자가 나서 있는 상황이다. 현재 매각할 경우 2억원을 받을 수 있어 투자수익은 1억3천여만원으로 260%의 수익이 가능한 상황이 되었다.

나모씨는 2009년 상반기에 양주에 있는 준공업지역 토지를 경매로 낙찰받았다. 낙찰가액은 23억여원 정도 되었는데, 6개월만에 5억원을 더 얹어 매각하였다. 

이모씨는 2009년 12월 남양주 지금동에 토지를 급매로 매입을 하였다. 매입자금은 2억여원 안팎이었는데, 다음날 5천만원을 더 얹어줄테니 매각하라는 제의를 받았고, 2009년 11월 북도면 신도리에 1천만원을 주고 토지를 계약한 임모씨는 3천7백만원을 줄테니 매각하라는 권유를 받고 있다.

이러한 예에서 보듯이 시장진입장벽이 크더라도 땅은 큰 수익을 남길 수 있는 대표적 상품이 되고 있기 때문에 땅에 대해 사람들은 집착을 버리지 못하고 있는 것이다.

소액투자로는 투자수익을 내기가 어려운 것이 시장상황이지만 여러 가지 정황을 잘 활용하면 큰 수익을 낼 수도 있다.

지금이 토지시장에서 수익을 낼 수 있는 방법은 확실한 개발호재를 갖춘 지역을 선정하고, 매입자금을 최대한 늘려 시세보다 단가가 싼 땅을 사는 것이 가장 확실한 방법이다. 

확실한 개발호재는 갖춘 지역은 역시 수도권이다. 여기에 당진을 비롯한 충청권 일부와 개발호재가 확실한 지방이 몇몇 지역을 꼽을 수 있겠다. 수도권으로 한정해서 보면 개발호재가 강하게 작용하는 지역으로 남양주, 이천, 여주, 인천, 포천 등을 꼽을 수 있겠다. 

여기에 토지거래허가구역으로 지정되지 않은 지역을 선정해야 한다. 물론 토지거래허가를 받지 않아도 되는 작은 면적의 토지라면 허가구역도 큰 문제는 되지 않겠지만 토지시세는 적은 면적의 토지를 기준으로 형성되기 때문에 싼 땅을 사서 제값에 파는 시세차익의 프리미엄은 사라질 것이다.

이 경우 개발호재의 작용으로 인한 자연적 땅값 상승분만 바라봐야 할 것이다. 그렇지 않는다면 지역에 대한 완벽한 이해를 바탕으로 급매물을 잡는 것도 생각해 볼 수 있겠으나 급매물은 ‘싼게 비지떡’이라는 말이 있듯이 흠결이 있는 매물이 많으므로 지역적 이해와 더불어 공법적 해박함도 수반되어야만 좋은 땅을 싼 가격에 잡을 수 있기 때문에 누구에게나 주어진 기회는 아닐 것이다.

위에서도 언급했듯이 싼 땅을 사는 것이 관건이다. 싼 땅은 그 자체로도 수익발생이 가능하기 때문이다. 그러기 위해 추천할 만한 것이 공동투자다. 토지에서 공동투자라면 공유지분과 이로 인한 분쟁을 떠올리거나 소위 ‘기획부동산’에 의한 사기피해 등을 염두에 두는 사람도 있을 것이다.

분쟁의 소지는 얼마든지 없앨 수 있다. 토지는 개발행위허가를 내어 분할하고, 각 필지별로 소유권이전등기를 하면 매입시 같이 매입했더라도 언제든지 자신의 재산권을 행사할 수 있는 길이 열린다.

이 경우 문제가 되는 것은 도로다. 진입도로 부분은 대부분 공유지분으로 설정해 놓는데, 개발행위허가를 내고, 도로에 포장을 해 준공을 받아 지목을 도로로 바꾸면 향후에도 토지사용승낙을 받아야 하는 등의 불편함이 없어 도로에 의한 분쟁이 발생하지 않는다. 

만약 전체 토지에 대한 토목비용이 걸린다면 도로가 끝나는 부분에만 허가를 내고, 허가난 부분과 도로에 대해서만 토목공사를 실시하는 것도 한 방법이다. 나머지 토지는 개발행위허가를 내어 토지를 분할하는 것이 아니고 공유물 분할등기를 택해 토지를 분할 할 수도 있기 때문에 개발비용이 현저하게 낮춰 각자의 소유로 땅을 확보할 수가 있다.

이렇게 땅을 소유하게 되면 면적이 적어져 소액투자가 가능하고, 큰 땅을 시세보다 싸게 매입했기 때문에 단가가 떨어져 시세에 비해 보다 저렴하게 매입할 수 있게 된다. 그래서 땅을 되팔게 되면 그 자체로도 시세차익을 보장할 수 있게 된다.

개별필지마다 자기 앞으로 등기를 해 놓기 때문에 재산권 분쟁을 생길래야 생길수도 없다.

수도권에 땅을 사고 싶지만 자금 여유로 땅을 사지 못한다면 공동투자를 적극적으로 생각해 볼 필요가 있겠다.