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강남 집값은 떨어지지 않는다는 '강남불패' 신화.

부동산시장에서는 글로벌 금융위기 이후 집값이 떨어졌지만 여전히 강남 불패신화를 믿는 사람들이 많다.

강남 불패 신화는 과연 영원한 것인가.

시도 때도 없이 강남 불패 신화는 존재하는 것인가.

다음은 이런 의문에 대한 나름대로의 정리한 생각이다.

강남지역이 다른 지역과 가격에서 차별성을 갖는다는 뜻은 이 지역에 대해 일종의 ‘입지 프리미엄’이 형성돼 있다는 것이다.

8학군을 대표하는 우수한 교육이나 교통, 쇼핑 등 편의시설, 신분재로서의 상징, 커뮤니티 등은 다른 지역에 비해 차별화된 가치를 부여하는 요인이다.

시장 참여자들이 이런 프리미엄 재화를 구매한다는 것은 한마디로 웃돈(프리미엄)을 지불하는 행위이다.

생계에 필요한 필수재를 구매한다기보다 사치재를 구매하는 것이다.

이런 프리미엄에 대한 가격 형성도 일반 재화와 같은 패턴으로 움직이기 마련이다. 말하자면 호황기에 프리미엄 가격이 올라가고 불경기에 내려가는 구조라는 것이다.

최근 소득증가, 웰빙 바람과 함께 주목받고 있는 조망권 프리미엄도 비슷한 궤적을 그린다.

심하게 경기를 탄다는 얘기다.

반면 지하철 역세권 같은 교통 프리미엄은 조망권에 비해 상대적으로 비탄력적으로 움직인다.

두터운 실거주 수요 덕분에 상대적으로 등락폭이 덜하다는 얘기다. 강남지역에서 입지에 대한 프리미엄은 활황기에 항상 다른 지역보다 더 많이 붙고, 경기변동에 따른 일시적인 침체 기간에도 유효하다.

특히 시장 참여자들 사이에서 시세의 강한 믿음이 형성되는 대세 상승기에는 프리미엄이 천정부지로 치솟는다.

더욱이 강남 재건축을 사서 대박을 터뜨린 신화들이 로버트 쉴러가 기술한 것처럼 이야기(story)를 통해 전염이 된다.

시장 참여자들의 프리미엄에 대한 강한 기대는 또 프리미엄 가격을 높이는 등 연쇄작용을 일으킨다.