현장통신원(이승훈)

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<마포구 합정,망원동의 가치분석>

이명박대통령의 서울시장 재임 당시 가장 큰 화두는 청계천개발과 재개발,뉴타운 이었습니다.
이로 인해 ‘이명박’ 이라는 정치인은 이름을 대중에게 널리 알리는 계기가 되었지요.
이후 당선된 오세훈 現시장은 공약당시 4차뉴타운을 추가발표하겠다고 하여, 그때까지 25개 구역이던 뉴타운을 50개로 늘리겠다고 하였으며, 이런 공약은 당선에 큰 영향을 미쳤습니다.
그러나 공약을 믿고 4차뉴타운 발표만을 기다리며 법적요건에 충족된 예정지를 중심으로 비이상적인 가격상승이 계속되자 오세훈시장은 4차뉴타운을 무기한 연기하기에 이릅니다. 
하지만 재임기간 중 서남권르네상스, 동북권르네상스, 한강공공성회복 등 뉴타운이라는 단어만 사용하지 않는 사실상뉴타운을 계속적으로 발표하게 되지요.
그리고 그 정점에 있는 것이 2009년 1월에 발표한 한강공공성회복에 발표된 전략정비구역과 유도정비구역입니다.
전략정비구역은 합정,여의도,이촌,압구정,성수이고 유도정비구역은 망원,당산,반포,구의자양,잠실입니다. 이 중 여의도,이촌,반포,압구정,잠실은 아파트지구이므로 투자액이 많이 필요한 반면, 합정,망원,성수,당산,구의지양 일반주택지역이라 상대적으로 소액으로 투자가 가능한 장점이 있습니다.

<서울시 발표 ‘한강 공공성 회복’ 내용 중 발췌>

특히 성수동이 용산과 더불어 많이 알려져서 지분쪼개기가 심하여 사업성이 악화되었고, 또한 손바뀜이 여러차례 일어나면서 현재 가격형성이 상당히 높다는 점과 자양동지역의 작년의 지분가격 상승 등을 감안하면 망원, 합정동은 서울시에서 가장 강력하게 추진하고 있는 지역 중 투자대상으로서 첫 손에 꼽을 수 있다고 하겠습니다.

<망원합정지구>

합정동을 세분화하면 합정역을 기준으로 당인리발전소 부근과 길 건너편 주택단지로 나뉘는데, 전략정비구역 신축의 경우 지분당 가격이 4200~5000만원(지분크기에 따라 달라짐) 정도로 형성되어 있고, 구옥의 경우도 3000만원 후반대의 가격이 형성되어 있습니다.
합정유도정비구역은 신축기준 3600~4000만원의 가격이 형성되어 있으며, 망원유도정비구역은 458번지 길가를 기준으로 한강변과 역세권으로 나뉘어 가격이 형성되어 있고, 개별적인 사항이라 여러 가지를 감안해야겠지만 대략 한강변은 신축기준으로 3100~3300만원 정도, 한강변 위쪽은 2800~3100만원 정도의 가격으로 형성되어 있습니다. 

현재 매물은 많지 않으나, 상대적으로 가격이 저렴한 일부 물건을 위주로 꾸준히 거래가 성사되고 있으며, 망원유도정비구역도 합정동의 가격상승으로 인해 투자액이 부족한 고객들 위주로 지속적인 거래가 성사되고 있는 상황입니다.
자양동이 건축허가제한이 묶였듯, 조만간 망원합정도 허가제한이 있을것으로 보이고, 그렇게 되면 추가적인 가격상승은 당연한 수순입니다. 

이명박대통령이 서울시장때 청계천과 뉴타운으로 센세이션을 일으켰듯이, 오세훈시장의 가장 큰 목표는 한강의 공공성 회복이며(한강변공원화사업,수상택시,수상호텔,다리카페 등등을 생각해보시라), 위에 언급했듯이 그 중 가장 투자처로서 적합한 곳은 합정, 망원이라 할 수 있습니다.

물론 압구정이나 반포, 여의도 등도 투자금액만 되신다면 투자처로서 훌륭합니다. 그러나 10~20억정도의 투자액이 필요하니, 사업성이 좋다고 하더라도 소수의 사람들만 투자가 가능한 것이고, 그렇게 되면 수급법칙에 의해 가격상승에도 제한적일 수밖에 없다는 것이 제 생각입니다. 

글로서 모두 표현하기는 힘들어서 아쉽습니다. 기타 궁금한 사항이나 망원합정정비구역의 매물에 대한 더 구체적인 부분은 전화주시면 자세히 알려드리겠습니다.

감사합니다.