최근 오피스텔이 수익형 부동산으로 다시 주목을 받고 있다. 2009년 8.24전월세 안정대책의 일환으로 바닥난방 허용이 전용 85㎡까지 확대돼 주거전용의 기회가 넓어진데다, 도심 전세 물건 감소와 1~2인 가구 증가로 투자 수요자들은 증가 할 것으로 예상되기 때문이다.

특히 우리나라는 OECD 회원국가 중 고령화가 가장 빠른 속도로 진행되고 있는데다, 올해가 베이비붐 세대의 은퇴가 시작되는 첫해인 점도, 오피스텔시장 전망을 밝게 하고 있다. 완전한 경기회복을 장담할 수 없는 입장에서 은퇴 후 자영업에 뛰어든다던가, 매입금이 큰 상가시장에 발을 들이는 것 보다는, 비교적 소자본으로 임대수익이 보장되는 오피스텔로 자산과 임대수익을 모두 챙기고 싶은 셈이다.

하지만 모든 오피스텔이 투자가치가 있는 것은 아니니, 옥석고르기는 필수요건이다. 유효수요가 몰려들면서 전국구(全國區)화되고 있는 도심 투자일번지라던가, 초역세권이 좋다. 여기에 단지규모나 전용률이 일반 아파트에 비교해도 빠지지 않는 곳을 골라야한다. 분양을 염두에 두고 있다면 평당 분양가가 인접 아파트의 시세보다 낮아 매매차익 보장되는 경쟁력도 갖춰야 한다.

임차 수요층이 풍부해야 임대 수익률도 좋고 거래가 활발해 환금성이 좋기 때문에 투자 위험이 낮아지는 것을 감안하면 되도록 여러가지 조건들을 고려해야 한다.

첫째, 40㎡ 안팎의 소형 면적으로 초기 투자금이 적은 물건이 좋다. 수익률은 면적·금액에 따라 다르지만 투자금이 적을수록 매입 부담이 적고 위험도 낮기 때문이다. 초보 투자자일수록 규모가 작은 투자로 경험을 쌓은 후 투자 규모를 늘려가는 것이 좋다.

둘째, 세입자도 잘 받아야 한다. 경기가 썩 좋지 않은 상황에서는 실직을 당하는 직장인도 많고 생활고를 겪는 세입자들도 많다. 이러한 세입자들은 월세를 제때 내기 어렵기 때문에 임대인은 안정적이고 고정적인 수입을 기대할 수 없다. 물론 세입자를 가려서 구하기는 쉽지 않지만 최대한 사전 조사를 할 필요는 있다.

셋째, 관리비가 적게 나오는 물건을 선택하는 것이 중요하다. 관리비는 세입자가 월세 외에 부담해야 하는 비용으로 관리비가 비싸면 월세를 많이 받기 힘들어 수익률이 떨어질 수 있다. 또한 세입자의 전체 비용 부담액이 커지면 임차를 꺼리기 때문에 세입자를 구하기가 어렵다.

넷째, 무리한 투자는 피하고 제반비용도 고려해야 한다. 주택의 경우는 부동산 경기 활성화를 목적으로 2010년 말까지 취등록세율(2.7%)을 감면해주지만 오피스텔은 주택과 달리 취등록세율(4.6%)이 높다.

다섯째 중개수수료도 마찬가지다. 주택은 거래금액 구간에 따라 상한요율이 다르고 상한액도 정해져 있지만 토지, 상가, 오피스텔 등 주택 이외의 부동산 중개수수료는 상한요율 9/1,000 이내에서 중개의뢰인과 중개사가 협의하여 결정할 수 있기 때문에 거래금액이 적더라도 주택에 비해 중개수수료가 많이 나온다.

마지막으로, 오피스텔을 바라보는 시각도 중요하다. 시세상승을 기대한 단기 투자보다는 매월 임대수익을 얻을 수 있는 수익형부동산으로 접근하는 것이 바람직할 것이다. 2010년엔 오피스텔의 준주택 개념도입과 중대형 면적까지 바닥난방 허용 여부 도입이 시장의 견인차 역할을 할 것으로 기대되니, 아마추어적인 오피스텔 운영관리에도 만전을 기할 필요가 있다.

자료제공: 함영진실장, 부동산써브, 부동산연구실