유치권콜롬보

부동산경매에서 세입자가 진정성이 있는 실제세입자(임차인)인지 아니면 허위의 세입자, 즉 오직 배당금을 타거나 아니면 낙찰인을 괴롭히기 위하여 주민번호를 전입해 놓은 가짜 임차인인지를 알아야 할 경우가 많다.

더욱이 경매를 당하는 주택 소유자의 친척이 임차인으로 등재되어 있는 경우, 특별히 주민등록 전입 날짜가 대항력이 있는 경우에는 이것을 정확히 파악하고 그 처리문제를 판단하여야 경매에 응찰할 수가 있는 것이다.

현재의 민사집행법은 소유자, 채무자 및 임차인에게는 경락부동산인도명령이 결정되지만 임차인 중에서도 그 부동산의 최초 근저당권 설정일보다 주민등록 전입이 더 빠른 경우(즉 임차인이 대항력이 있는 경우)에는 경매를 담당하는 법원에서 이전 임차인에게는 경락부동산인도명령을 해주지 않는다는 것이다.

임차인이라고 권리신고를 하기는 하였으나 소유자의 형제자매로서 가짜 세입자임이 제 아무리 명확하다고 해도 인도명령결정이 되지 않고 흔히 명도소송이라고 하는 건물인도청구소송을 하여야 하는 것이다.

그러므로 부동산경매를 제대로 하기 위해서는 위장임차인(허위의 세입자)을 법률적으로 식별하는 요령을 반드시 잘 알고 숙지해야 할 것이다.

2005년 5월 13일 선고한 대법원 2003 다 50771 배당이의사건의 판례를 보면 "주택임대차보호법 제8조의 소액보증금의 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해 준 행위(여기서 임차권을 서정했다는 것은 등기부상에 임차권등기를 설정한 것이 아니라 보통의 임대차계약을 한 것이다)가 사해행위인 경우, 채무자의 악의는 추정되는 것이고 수익자인 임차인의 악의 또한 추정되는 것이다. 다만 이 법조 소정의 요건을 갖춘 임차인에 대하여 선행의 담보권자 등에 우선하여 소액 보증금을 회수하 수 있도록 한 입법 취지에 비추어 보면, 위 법조 소정의 임차권을 취득하는 자는 자신의 보증금 회수에 대하여 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과 상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 대하여 통상정인 거래행위 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것이므로, 수익자인 임차인의 선의를 판단함에 있어서는 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과 상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척 관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 한다." 라고 하였다.

이 말은 한글이지만 참이해하기 어려우므로 알기 쉽게 고쳐보면 그 핵심은 집주인과 세입자 사이에 임대차계약이 정상적인 것으로 인정하려면

1. 실제로 임대차보증금이 오고 가고 해서 집주인이 받았는지.

2. 보증금의 액수가 주변의 시세와 비교할 때 적정한지

3. 등기부가 복잡할 만큼 저당권, 가압류, 압류 등이 집값보다 많지 않은지

4. 집주인과 세입자기 친인척 관계가 아닌지

등을 판단하여 임대차 계약을 하기에 보편적으로 어려운 사정으로 보이는데도 불구하고 굳이 임대차계약을 하였는지 등을 판단하여야 할 것이다.

여기서 또 주의할 점은 아파트, 빌라 등 공동주택인 경우, 주택에 방이 많다고 하여도 한 세대를 초과하는 세입자는 법원에서 인정해주지 않는다는 것이다.

특히 집주인의 형제가 임차인(세입자)일 경우에는 판단하기에 복잡하고 어려워진다.

대부분 부모와 자식 사이에는 주택임대차계약이 우리나라에서는 인정받기 어렵지만, 형제 사이에는 주택임대차계약을 무조건 부정할 수는 없을 것이다.

이런 경우 진정한 임대차 계약인지의 여부를 판단하기 위해서 나는 임대차 계약이 이루어지는 주택에 세입자, 소유자의 부모님이 거주하시는 지의 여부를 놓고, 부모님이 거주하시는 경우에는 실제 임대차계약이 아니라고 판단한다.

예를 들어 본다면, 오빠의 집을 여동생이 임대차계약을 하고 세입자가 되었는데 그 집에 여동생의 어머니가 거주하고 있다면, 세입자인 여동생의 어머니는 곧 집주인인 오빠의 어머니이기도 한 것이다.

집주인인 오빠는 여동생에게 어머니를 모시고 살게 하면서 세를 준 것이 과연 설득력이 있는 주장일까?

그렇지 않으면 경매법원으로부터 배당금을 타기 위해서던지 아니면 주민등록이 전입되어 있음을 기화로 낙찰인에게 대항력을 주장하여 전세보증금만큼의 돈을 뜯어내기 위한 수단이라는 것이 설득력이 있을까?

이렇게 명확한 기준을 갖고 있으면서 주택의 경매에 임한다면 부동산경매에서 실수하는 일이 없을 것이다.