주거용건물과 상업용건물에서의 전세권과 임차권은 많은 차이가 있다
(물권과 채권 그리고 등기가 되느냐 되지 않느냐 등)
더불어 전세권은 환상보증금을 초과하는 상가임대차에서 유효하게 사용될 수 있을 것이다
왜냐하면 가령 현재 서울은 환산보증금 3억원까지가 상가건물임대차보호법 대상이 되는데 3억원을 초과하면 그 법률의 적용이 되지 않고 민법상 임대차가 된다면 새로운 제3취득자 즉 양수인에게 대항요건을 갖추어 대항력이 발생하지 않기 때문이다
이러한 임차인은 전세권설정등기를 할 것을 강력히 권하고 싶다
일반인들은 전세권과 임차권을 혼동하면서 거의 같은 것이 아니냐라고 되묻는 분들도 많다
여기서는 전세권을 위주로 임차권을 비교하며 살펴보자
1. 전세권 의의
전세권이란 전세권자(임차인)가 전세금을 전세권설정자(소유자)에게 지급하고 전세권설정자의 부동산에 전세권 등기를 하고, 전세권자가 전세목적물을 사용하고 수익할 수 있는 권리다.
아울러 전세권설정등기 이후에는 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 전세금의 우선변제를 받을 수 있다.
또한 전세권등기를 하는 점에서 일반 채권적 전세(흔히 이것을 임차권이라고 한다 - 이런경우에는 아래와 같은 경우에 우선변제권을 가지게 된다)와 다르다.
임차권이란 임차인이 목적물을 사용 수익할 수 있는 권리
임차권은 원칙적으로 우선변제권이 없다
2. 전세권의 성립요건
전세권은 당사자 사이의 전세권설정계약과 등기에 의해 취득하게 된다.
다만 전세권은 전세금의 지급을 요소로 하므로 전세금의 지급은 전세권설정계약의 성립요건이 된다는 점이다.
반면에 임차권은 채권이므로 임대인이 목적물의 소유권을 제3자에게 양도하면 임차인은 제3자의 반환청구에 대항할 수 없다
[매매는 임대차를 깨뜨린다]가 바로 그 내용
이에 특별법인 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에서 일정한 요건을 갖추는 것을 조건으로 대항력을 인정하고 있다
대항력은 주택이라면 = 점유 + 전입신고를 하면 다음날 0시에 발생하고 여기에 확정일자를 받으면 우선변제권이 생긴다)
상가라면 = 점유 + 사업자등록신청을 하면 다음날 0시에 대항력이 발생하고 확정일자를 받으면 우선변제권이 생긴다)
3. 전세권의 존속기간
1) 전세권의 존속기간은 당사자가 설정행위에 의해 임의로 정할 수 있다. 다만 그 최장기간은 10면을 넘지 못하며, 10년을 넘는 경우에는 10년으로 단축된다.
2) 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 경과하면 전세권은 소멸한다.
4. 전세권의 효력
1) 전세권자의 사용, 수익의 권리와 의무
전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용, 수익할 권리와 의무를 갖는다.
전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한단. 따라서 전세권자는 필요비의 상환을 청구하지 못한다.
2) 전세권의 처분
전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있다.
또한 임의적으로 전전세 또는 임대할 수 있다. 다만 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 못하다.
3) 전세권의 우선변제권
전세권은 용익물권 이외에 담보물권으로서의 성격도 갖는다.
전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 그 목적물의 경매를 청구할 수 있다. 또한 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있다.
반면에 임차권은 임대인의 동의없이 처분 내지는 전대차 불가하다
반드시 동의를 얻어야하고 동의를 얻지 못한 전대차는 계약해지사유가 된다
5. 전세권의 소멸사유
1) 전세권설정자의 소멸청구
2) 전세권의 소멸통고
- 소멸통고 이후에 등기를 하여야 효력이 생긴다.
3) 목적부동산의 멸실
6. 전세권 소멸의 효과
1) 동시이행
목적물인도 및 전세권말소등기에 필요한 서류의 교부와 전세금반환은 동시이행관계에 있다.
2) 전세금의 우선변제권
3) 원상회복의무
전세권이 소멸하면 전세권자는 그 목적부동산을 원상으로 회복하여야한다. 아울러 그 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있다.
4) 부속물매수청구권
(1) 전세권설정자가 그 매수를 청구한 때에는 전세권자는 정당한 이유없이 거절하지 못한다.
(2) 전세권자의 경우에는 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시키거나 또는 그 부속건물을 전세권설정자로부터 매수한 때에 한하여 전세권설정자에 대하여 그 매수를 청구할 수 있다.
5) 유익비상환청구권
전세권자는 필요비의 청구는 할 수 없다.
그러나 유익비의 경우에는 그 가액의 증가가 현존하는 때에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.
반면에 임차인은 필요비 유익비를 청구할 수 있고 다만 임대차계약서에 원상복구 조항있으면 사전에 이러한 필요비 내지는 유익비를 포기한 조항으로 본다
7. 경매에서 문제가 되는 선순위전세권/ 선순위임차인
선순위 전세권이라 함은 말소기준권리보다 먼저 설정된 전세권을 의미하며 민사집행법 제91조 4항 규정은 선순위 전세권과 지상권, 지역권 그리고 등기된 임차권은 매각으로 소멸하지 않는다고 하였다.
다만 민사집행법 위 조항 단서에서 같은 법 88조의 규정에 따라 법원이 공고한 배당요구 종기일까지 배당요구를 하면 매각으로 소멸하는 것으로 되어 있다.
따라서 선순위전세권자가 배당요구종기일까지 배당요구를 하면 말소가 되고, 배당요구를 하지 않으면 매수인이 인수하여야 한다는 것이다.
반면에 임차권과 관련한 대항력있는 임차인 즉 선순위임차인은 배당요구를 하였거나 하지 않았거나 그가 배당받지 못한 임대차보증금은 낙찰자가 인수한다
설춘환 교수
