금융 부담 적고 경쟁도 덜해 

[아이엠리치]지역조합아파트에 대해 관심을 갖는 이들이 많다. 이는 일반 분양 아파트에 비해 분양가가 싸고 규제가 적기 때문이다. 하지만 부담이 적은 만큼 챙겨야 할 점도 많다. 지역 조합 아파트의 장단점을 살펴보자.

지역조합 아파트는 상대적으로 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있다. 수요자 입장에서는 일반분양 아파트에 비해 저렴한 분양가가 매력적이고, 건설업체 또한 금융비용이나 수주전 경쟁 부담이 덜하기 때문에 관심을 보이고 있다.

부담적은 지역조합아파트 자격요건

지역조합 아파트란 특정지역 내 무주택자가 내집 마련을 할 수 있도록 마련된 제도다. 정비구역으로 지정받지는 않았지만 지역주민끼리 조합을 만들어 기존 건물을 헐고 새 아파트를 짓는 방식이다. 사업구역 토지의 80% 이상을 확보하면 지역조합을 결성하고 사업을 추진할 수 있다.

정식 분양 절차를 거치지 않다 보니 수요자는 청약통장이 없어도 전용면적 85㎡ 이하 중소형 주택을 구입할 수 있다. 최근 휴스콘건설이 울산 문수마을에서 공급한 지역조합 아파트는 조합원 모집 10여 일만에 분양을 마쳤다. 분양가가 주변 시세보다 저렴한 데다 입지여건이 좋았던 덕분이다. 서울 사당?당산동 등지에서 조합원 모집에 나섰던 지역조합 단지들도 조합원 모집을 마감했다.

지역조합 아파트는 재건축?재개발과 달리 특정지역 내 무주택자(지주)가 조합을 설립, 직접 토지를 매입해 건립하는 방식이다. 정비구역지정이나 사업시행인가 등의 복잡한 절차를 거치지 않아도 된다. 지역조합아파트는 대부분 도심권에 있어 분양이 잘되고 분양가도 일반 아파트보다 20% 이상 낮아 조합원 모집이 수월하다. 금융권 자금조달 때 지급보증 등의 부담도 거의 없어 시공사 입장에서는 유리하다.

85㎡형 기준으로 주변 아파트 보다 1억원 이상이 싸다고 홍보하고 곳도 있다. 이렇다보니 서울지역에서만 약 30개소의 지역주택조합아파트 건립사업이 추진되고 있는데 작년 하반기부터 수요자들의 큰 관심을 끌고 있다.

지역조합 아파트가 일반분양 아파트보다 저렴한 이유는 사업구역 규모가 작아 사업 추진 비용 자체가 적게 들기 때문이다. 또한 건립가구 수만큼 조합원을 100% 모집하거나 일반분양 가구 수를 20가구 미만으로 줄이면 분양가상한제 적용을 받지 않는다. 때문에 계약 후 전매가 가능하고 청약통장도 필요 없다. 6개월 이상 해당 지역에 거주한 만 20세 이상 무주택 세대주면 누구나 조합원이 될 수 있어 신청 요건도 까다롭지 않다. 

건설사와 시행사가 땅을 사들여 공급하는 일반 아파트와 달리 미분양 우려가 적고 사업 추진도 수월하다.. 재개발 · 재건축보다 수주 경쟁이 덜하고 금융비용이 적게 드는 것도 장점이다. 이에 따라 대형 건설사는 물론 중견 주택건설사도 연초부터 사업 수주에 나서고 있다. 대표적으로 천안 차암지역조합 단지와 부천시 중동에서 진행 중인 지역조합 아파트서울 옥수동 지역조합 단지를 들수 있겠다.

공공관리제 시행 후 중소건설사들이 지역조합 아파트 수주에 적극 나서고 있다. 현행법상 △정비구역 지정 대상이 아닌 주택 재건축 △정비구역지정 당시 토지 등 소유자가 100인 미만이고 주택 건설비율이 50% 미만인 도시환경정비사업 등은 공공관리제 적용을 받지 않는다. 지역조합 아파트는 대개 소규모라 공공관리제 대상에서 제외된다. 사업성이 상대적으로 떨어져 대형 건설사들과 수주 경쟁을 치르지 않아도 된다. 업계에서는 현재 서울시에서 추진되는 지역조합 사업장이 30여 곳에 달할 것으로 추산한다. 마포구 용강동 주택단지를 비롯해 신수동, 영등포구 당산동, 상도동 서희스타힐스 사업장 등이 대표적이다.

조합원이 되려면 조합설립인가 신청일 이전 6개월간 해당 지역에 거주했고 조합주택 입주일까지 주택을 소유하지 않거나 전용 60㎡ 이하 1채를 보유하는 등 요건을 갖춰야 한다.

지역조합 아파트 투자시 리스크 관리

지역주택조합에 가입하기 전에 조합원 수와 토지매입 현황 등을 반드시 확인해야 한다. 주택법에 따르면 조합원이 전체 건립가구 수의 50% 이상, 사업부지의 95% 이상을 확보해야 사업승인이 이뤄진다. 또 재개발과 달리 조합원들의 돈으로 토지를 공동매입, 건축하게 되므로 아파트 착공까지 들어가게 되는 금융이자 등 부대비용도 조합원 부담이라는 점에 유의해야 한다. 착공 전에 지역조합 신청금과 토지대금으로 분양가의 절반 이상을 내야 하며 조합원 가입 후 1년 이내에 토지대금을 완납해야 하기 때문이다. 　

조합의 사업 추진 의지와 역량에 따라 토지 매입 등 사업추진 속도가 크게 달라진다. 조합원 모집이 원활하지 않을 경우 피해가 발생할 수도 있다. 실제 지방 일부 사업장의 경우에는 10년이 넘도록 착공이 이뤄지지 않아 민, 형사상 소송과 고소, 고발이 난무한 사례도 있다.　

건설사 역시, 조합의 비리와 부정에는 취약할 수밖에 없고 건축비 등은 사실상 분양을 통해 조달해야 하는 만큼, 철저한 사업성 분석이 선행돼야 한다. 또 조합운영을 위한 업무추진비를 별도로 내야 하는데 보통은 가구당 500만~1,000만원 정도이고 중간에 조합에서 탈퇴하더라도 이 돈은 돌려받지 못한다.

여러 장점이 많지만 지역조합 아파트 역시 투자 시 유의해야 할 점이 많다. 향후 추가부담금이 어느 정도 되는지, 공사를 맡는 시공사는 어디인지 등도 놓쳐서는 안 될 점검 포인트다.비용부담이 작다는 것은 장점이지만 일부 사업장은 사업완료까지 15년 가까이 소요되는 등 변수가 만만치 않다.