그동안 금단의 영역으로 인식되어 외면받았던 개발제한구역이 정부의 잇따른 해제계획
발표로 인해 투자자들의 관심 1순위로 급부상한 가운데 전국이 그린벨트 열기에 휩싸였다.
각종 규제에 묶여있던 땅이 다양한 용도의 개발이 가능한 땅으로의 변신을 앞두고 해당지역
주민에서부터 투자자에 이르기까지 관심이 증폭되고 있다.
:: 대박이냐, 쪽박이냐? ::
30여년간 자유로운 재산권 행사를 제약받았던 토지를 소유하고 있는 주민들의 입장에서는
그린벨트 해제 여부에 따라 그 희비가 극명하게 엇갈릴 수 밖에 없기에 관심이 고조되고 있는
것은 어쩌면 당연하다고 할 수 있다.
투자자 입장에서는 그린벨트 투자를 통해 소위 말하는 대박을 터뜨리는 경우가 있겠고,
잘못된 선택으로 쪽박을 차는 경우도 있을 것이다.
대박의 확률을 높이기 위해서는 먼저 시류에 편승하지 않는 확실한 투자전략을 세워 접근해야 한다.
전략이 수립되었다면 과감한 투자로 이어져야 함은 재고의 여지가 없을 것이다.
:: 그린벨트란? ::
그린벨트(greenbelt)는 환경보존 차원에서 정부가 만들어놓은 일종의 제어장치이다.
우리나라 개발제한구역제도는 영국의 그린벨트법을 모체로 하여 1971년 7월 도시계획법을
근거로 서울 주변에 최초로 지정?고시하게 되었다.
1972년 8월 수도권 개발제한구역이 2배로 확대되어 서울의 광화문 네거리를 중심으로
반지름 30km 이내의 6개 위성도시를 총망라한 68.6㎢지역이 개발제한구역이 되었다.
그 밖에 개발제한구역으로 지정된 도시는 부산?대구?춘천?청주?대전?울산?마산?진해?충무?전주?
광주?제주 등 13개 도시이다.
개발제한구역은 국토이용관리법상 도시지역에만 적용되는 구역의 하나로서,
특별히 도시가 무질서하게 외곽으로 확산되는 것을 방지하기 위하여 도시외곽의
녹지지역 일부를 대상으로 지정되어 있다.
따라서 도시지역이 아닌 관리지역이나 도시지역(도시계획구역)에서도
주거지역이나 공업지역에는 개발제한구역이 지정되어 있지 않으며,
개발제한구역에서 해제되면 녹지지역으로 남게 되어 녹지지역에 대한 행위제한규정이
적용된다.
이 구역 내에서는 건축물의 신축?증축, 용도변경, 토지의 형질변경 및 토지분할 등의 행위를
제한하고 있다.
그러나 건설교통부 장관, 도지사, 시장, 군수 등의 승인 또는 허가를 받아 구역설정 목적에
위배되지 않는 한도 안에서의 개발행위는 가능하다.
:: 그린벨트가 해제되면 땅값은 얼마나 뛸까 ::
국토의계획및이용에관한법률 제51조(지구단위계획구역의 지정 등)에 따르면
개발제한구역에서 해제되는 구역의 시도지사는 지구단위계획구역으로 다시 지정하여
토지이용을 합리화?구체화하고, 도시 또는 농?산?어촌의 기능의 증진, 미관의 개선 및 양호한
환경을 확보하기 위한 계획을 수립하여야 한다.
따라서 그린벨트 해제가 되면 지구단위계획이 어떻케 수립되는가에 따라 개발계획을 알 수 있다.
그러므로 해당 시군구청에 도시계획업무를 담당하는 부서나 시도의 도시계획업무부서에
문의하는 것이 가장 바람직하다.
과연 그린벨트가 해제되면 땅값은 얼마만큼이나 상승할까?
이미 집단 주택지가 조성되어 있는 취락지구를 제외하고는 그린벨트에서 풀리면
토지용도는 자연녹지지역으로 변경, 인근 자연녹지지역 땅값과 비슷한 수준으로 상승할
것이라고 보는 것이 일반적이다. 몇몇 예외 지역이 있을 수는 있겠지만…
97%가 그린벨트인 하남시의 대로변 자연녹지는 평당 150만원인데 비해 옆의 그린벨트
토지는 평당 40만원에 불과하다.
그렇다면 개발제한구역에서 풀리는 것과 동시에 그린벨트 토지는 150만원으로 뛰는 것이
일반적이나 하남시의 경우에는 그 경우에 해당하지 않는다.
하남시의 경우 전체 면적의 97%가 개발제한구역으로 자연녹지 토지가 절대적으로
부족하기에 비교적 높은 가격을 형성하고 있다.
그러나 그린벨트가 풀리게 되면 한꺼번에 많은 공급이 이루어지면서 가격은 하락할 것으로 보여진다.
장기적으로 바라보면 150만원하던 자연녹지 땅값은 100만원으로 내려앉고
40만원이던 최초 그린벨트 땅은 100만원으로 상승하는 충돌현상이 예상되어 진다
땅박사 (boss7***)
